Спасти рядового ипотечника. Как власть США помогала кредитным должникам

1.00

Нет

Депутаты Рады решили пойти навстречу украинским валютным заемщикам - и приняли закон, который обязывает банки перечислить им кредиты в гривню - по тому курсу, который действовал на момент заключения сделки. Журналисты решили исследовать, как в подобной ситуации власть США спасала жертв американского ипотечного кризиса.

Святой обычай - не занимай

В Украине, по оценке министра финансов Натальи Яресько, есть около 70 000 должников по валютным кредитам. Зато в США в 2008-09 годах - это период, на который пришелся пик ипотечного кризиса - речь шла о 9 миллионов проблемных займов по ипотеке. Средняя величина долга на одно домохозяйство составляла около 50 000 долларов - то есть, в целом это составило колоссальную сумму в примерно 450 миллиардов (!!!) долларов. По этому показателю масштабы обеих проблем просто несоизмеримы. Тем более интересно посмотреть, как самая мощная экономика мира решала такую гигантскую проблему своих граждан.

Сразу надо заметить - проблемы украинских и американских владельцев ипотеки возникли по разным причинам. В первом случае к неплатежеспособности привел обвал курса национальной валюты, который превратил обязательства по валютным кредитам в неподъемный груз. В более или менее «состоятельные» времена украинцы предпочитали займы в валюте, потому что процентные ставки по ним были почти вдвое ниже, чем по кредитам в гривне (где-то 11-12% против 18-20). В период стабильного курса (5,05 или 8 грн за доллар) эта схема работала. А когда доллар стал стоить сначала 16, а затем 22 гривны, выплачивать такой заем по гривневым доходам стало чрезвычайно трудно.

В тему: Против закона о «рестуктуризации» кредитов проголосовал только один депутат [2]

Зато в США причиной ипотечного кризиса стали два основных фактора. Первый - это сокращение доходов малоимущих семей, вызванное экономическим кризисом. Люди банально потеряли возможность отдавать тысячу-полторы долларов ежемесячно по ипотеке. Второй фактор - это стремительное падение стоимости недвижимости. На растущем рынке владелец дома в ипотеке мог без проблем перекредитоваться - ведь тот актив, под который ему давали деньги, со временем только дорожал. А если этот же дом стали оценивать, условно, не в 400 000, а в 200 000 долларов, шансы на перекредитование падали фактически до нуля.

Впрочем, несмотря на различные причины, последствия для украинских и американских граждан были примерно одинаковыми. Люди не могли больше делать выплаты по ипотечным займам, допускали задолженность и оказались перед риском потерять свое жилье.

В этой ситуации законодательная власть Украины приняла норму, которая в разы сокращает сумму долговых обязательств заемщика перед банком. Так, представим, что актуальная сумма долга по ипотеке составляет 50 000 долларов. Или примерно 1,1 млн. гривен по действующему наличному курсу. Пересчет этого же долга по курсу 8 уменьшит его до 0,4 млн. гривен. То есть, платить заемщику придется втрое меньше.

А как же своим гражданам помогала власть в богатой и сильной Америке? Видимо, там прощали еще большую часть кредита?

Платить дольше - да. Платить меньше - нет

На самом деле нет. НЕ прощали. Наоборот - отбирали залоговое имущество по быстрой и безжалостной процедуре т.н. foreclosure - изъятие недвижимости за долги. Всего за время ипотечного кризиса около 5 миллионов домов были отчуждены банками. А их владельцы переехали в более дешевое жилье (например, из собственного дома - в апартаменты). Некоторые стал жить в трейлерных парках, а некоторые - и вовсе в палатках.

А теперь - самое важное. Автор статьи тщательно пытался найти хоть какое-то свидетельство, что в США хоть кто-то всерьез отстаивал инициативу, которая предусматривала бы списание части тела кредита (что хотят сделать в Украине). И не нашел. Более того, сложилось впечатление, что подобный шаг для американцев выглядел абсолютно немыслимым (в отличие от тривиальной практики переезда из собственного пятикомнатного дома к фургончика на колесах). Граждане этого списания не требовали, а власть, соответственно, не предлагала.

Зато в США были введены несколько программ, которые имели целью - нет, не простить часть долга ипотечному заемщику, а сделать так, чтобы он смог по этому долгу рассчитаться. Если выражаться образно, то вес «кредитного бремени» не уменьшался, но власть давала его носителю более удобный рюкзак - чтобы мог его донести и не упал.

Первые из этих программ начали действовать за несколько лет до пика финансового кризиса 2008 года (потому что тогда банки видели рост количества проблемных ипотечных сделок). Наиболее известна программа называлась Hope Now Alliance, ее добровольно (!) ввели ведущие ипотечные учреждения на рынке США. Она предусматривала улучшение условий выплаты долга. Однако, как показал дальнейший анализ, хотя заемщикам обещали шанс сократить проценты, в абсолютном большинстве случаев максимум, на что соглашались банки - это изменение плана выплат.

Как правило, «облегчение», на которое могли надеяться ипотечные должники, сводилось к двум основным предложениям. Первое - это так называемые «кредитные каникулы», то есть период, в течение которого заемщик может не платить долг и не подвергаться санкциям. Здесь стоит заметить, что в США действует четкая и быстрая процедура изъятия недвижимости за долги с последующей продажей с аукциона. В большинстве штатов страны она осуществляется во внесудебном порядке и проходит очень оперативно - за несколько месяцев. Причина: минимизировать потери банка, чтобы ему не пришлось продавать задешево дом, который годами стоял без владельца.

Второе предложение - это увеличение периода кредитного соглашения. Например, вместо двадцати лет - до тридцати, с соответствующей модификацией кредитной ставки. Это также уменьшает регулярное бремя выплат - но не общую сумму долга по кредиту и процентам. Более того, в одном из исследований Федерального резерва США упоминается, что факты уменьшения общей суммы долга не засвидетельствованы ВООБЩЕ. То есть, заемщик мог платить дольше, но не мог платить меньше.

Аттракцион президентской щедрости

Эти добровольные программы сработали слабо - они не смогли остановить вал неплатежей по ипотеке, с последующим выселением владельцев и переходом их недвижимости в собственность банков. Соответственно, было логично ожидать государственного вмешательства. И оно произошло - в виде ряда программ, инициированных президентом Обамой и объединенных в общую концепцию под названием Making Home Affordable («Сделаем дом доступным»). На одну из них, которая получила название Home Affordable Modification Program (HAMP), возлагалась задача уменьшить долговое бремя на владельцев проблемных ипотек - в том числе и за счет государственных средств. Но, как и во всех других аналогичных подходах, речь отнюдь не шла об уменьшении суммы основного кредита.

Основная идея проекта HAMP заключалась в том, чтобы должник по ипотеке платил ежемесячно не более, чем 31% своего дохода. Разработчики программы пришли к выводу, что при таких условиях сохраняется возможность обслуживать кредит и не впасть в полное обнищание.

Как это работало? В течение первых пяти лет кредитная ставка уменьшалась (нижняя граница составляла 2%). В последующий период она, наоборот, росла на 1% ежегодно, чтобы в конце концов выйти на тот же уровень, что и до модификации (разумеется, это означало продление действия кредитного соглашения - максимум до 40 лет). Благодаря этому заемщики могли в течение этих 5 лет платить на 1000 долларов (аж на целую тысячу долларов в год, Карл!) меньше, чем по «стандартному» договору.

А в чем здесь государственная помощь? В том, что изменение условий кредита требует банковских затрат. Вот их (не часть кредита или проценты по нему, а сервисные расходы по его изменению) и покрывало государство. По тысяче долларов за каждую модификацию соглашения, плюс «плату за успех» - еще по 1000 долларов за каждый год в течение трех лет действия этого «улучшенного» договора. Обратите внимание - эти деньги получал не должник, а кредитор.

Как видим, и в этом случае речь не шла о том, чтобы сократить тело кредита или сумму, которую должен, в конце концов, получить от заемщика банк. Речь шла исключительно о том, чтобы дать возможность должнику и дальше обслуживать долг - не больше и не меньше. И почему-то в высших эшелонах власти США не нашлось своих Ляшко или Тимошенко, которые предложили бы списать долги по ипотеке за счет банков - потому что «банки и так уже свое получили».

Есть ли здесь опыт, которым стоит воспользоваться в Украине для решения наших родных валютно-ипотечных проблем? Да, есть. Уже сейчас очевидно, что закон о пересчете валютных кредитов не вступит в силу. Или его отменит сама Рада (сейчас около десяти депутатов уже заявили, что их «бес попутал» во время голосования, и они ошибочно поддержали этот законопроект), или ветирует президент. Однако в любом случае проблема останется.

Как показал американский опыт, вряд ли можно рассчитывать на эффективность добровольных соглашений между банком и должником - потому что банк все равно будет стремиться получить свое. Соответственно, есть потребность в создании государственной программы, аналогичной американской HAMP.

Как она могла бы выглядеть? Валютный кредит перечисляется в гривну по действующему курсу НБУ (и никаких «курсов из прошлого» - это экономический нонсенс). Ставка по этому кредиту уменьшается до такого уровня, который бы 1) компенсировал инфляционные потери; 2) обеспечил банку минимальную прибыль. При этом ежемесячные выплаты по кредиту не должны превышать 20-30 процентов от дохода должника.

Понятно, что популистского выигрыша политикам подобная программа не принесла бы. Но дала бы реальную возможность тем людям, которые хотят сохранить приобретенное по ипотеке жилье, обслуживать свой заем.

—

Сергей Лукьянчук, опубликовано в издании ТЕКСТИ [3]

Перевод: Аргумент [4]

В тему: