Кто торгует воздухом на рынке недвижимости Украины

Версия для печати

Последние годы первичный рынок жилья в Украине трясет от скандалов с недостроями. По данным Минрегионстроя, в целом в стране 656 таких объектов. Из них около 208 могут вообще не достроить.

Однако затягивание строительства, даже длительное, может быть не самой большой проблемой инвестора, который стремится приобрести квартиру на первичном рынке.

Например, дом почти построен, а вот квартира, за которую инвестор заплатил деньги еще несколько лет назад, вполне законно может отойти кому-то другому. И ни о каких двойных продажах или каком-то ином мошенничестве здесь речь не идет.

Именно по действующему законодательству на первичном рынке в большинстве случаев человек может купить не квартиру, а лишь воздух.

По закону собственником этого помещения станет не тот, кого определяет закон, а тот, к кому будет благосклонен суд по своему внутреннему убеждению. А благосклонным к тому, кого закон не защищает должным образом, суд бывает крайне редко.

Например, инвесторы двух домов в Киеве по улице Ирпенской, 69-б и в Обухове по улице Киевской, 174-А перед завершением строительства своего жилья, в 2011-2012 годах, случайно узнали, что имущественные права на квартиры, за которые они давно оплатили деньги, и сами квартиры застройщики отдали в ипотеку банку «Киев».

Оба кредита застройщики получили в 2007 году и до сих пор их не вернули. По крайней мере, у одного из застройщиков, ООО «Экострой», банк стал требовать взыскания долга через суд. А инвесторам, вместо празднования новоселья, приходится судиться с банком и застройщиком за право собственности на жилье.

Дом на улице Ирпенской строило ООО «Экострой», а дом в Обухове — ООО «Первая украинская индустриально-инвестиционная компания». Оба продавали квартиры с 2005 года, оба обанкротились в течение последних двух лет.

Однако у инвесторов остались проблемы с их ипотечным кредитом. Значительную часть заложенных квартир застройщики отдали в ипотеку уже после того, как фактически их продали, то есть инвесторы полностью рассчитались за них.

Остальные помещения компании продавали уже после заключения ипотечного договора с банком, не извещая клиентов, что на жилье наложены обременения.

Почему это произошло

В случае, когда застройщик продавал заложенные квартиры, все просто. Покупатели перед заключением сделок могли проверить, занесены квартиры в Госреестр запретов отчуждения на недвижимое имущество и Госреестр ипотек или нет, и отказаться от рискованной сделки. Они этого не сделали, и вряд ли им теперь можно помочь.

Однако инвесторы, которые приобрели жилье до заключения застройщиком ипотечного договора, никак не могли предположить, что со временем их квартиры попадут в залог. Как могло случиться, что застройщики заложили проданное жилье?

Чтобы это понять, следует выяснить, когда и как имущественные права на возводимые квартиры переходят от застройщика к инвестору-физлицу.

В начале строительства все права на дом принадлежат застройщику. Право собственности на этот объект ранее регистрировал БТИ, а с 2012 года — Укргосреестр.

В то же время застройщик как владелец недостроенного объекта владеет имущественными правами, то есть правом оформить право собственности в будущем, на квартиры, которые будут продавать. Регистрировать эти права не нужно.

Дальше начинается «продажа будущих квартир», точнее — привлечение средств инвесторов. Одной из популярных схем в Украине является продажа именных облигаций.

Потенциальные инвесторы покупают у венчурного фонда определенное количество облигаций, выпущенных застройщиком. А с застройщиком заключают договор о резервировании помещения, где оговаривается, как и когда к покупателю переходит право собственности.

Обычно в таких соглашениях идет о праве собственности на квартиру, а не об имущественных правах. Но право собственности может появиться только тогда, когда инвестор получит правоустанавливающий документ на квартиру и зарегистрирует его в БТИ.

Получить же правоустанавливающий документ можно лишь тогда, когда дом будет сдан в эксплуатацию, и это не зависит от того, как быстро инвестор оплатил полную стоимость облигаций и выполнил необходимые формальности.

Юрист ЮФ Constructive Lawyers Владимир Боряк отмечает, что в момент заключения договоров о выкупе облигаций и резервирования помещения у инвестора не возникает никаких прав на квартиру.

Только тогда, когда инвестор выкупит все облигации и выполнит ряд формальностей, у него появляется право требовать от застройщика передачи ему в собственность соответствующей квартиры. Имущественные же права на нее остаются у застройщика, и обычно до конца строительства он может распоряжаться квартирами по своему усмотрению.

«Когда речь идет об операциях на первичном рынке жилья в Украине, словосочетание „продажа квартир“ употреблять неуместно», — считает адвокат Татьяна Монтян. По ее словам, на самом деле застройщики меняют на деньги инвесторов обещание передать им квартиру. То есть у инвесторов не возникает никаких имущественных прав на жилье.

Выполнив условия договора, инвесторы, как правило, получают лишь право требования и право на возмещение причиненных убытков и морального вреда, говорит Монтян.

Как подчеркивают в Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам, чтобы покупатель еще до окончания строительства стал владельцем имущественных прав на квартиру, следует заключать специальный договор, предметом которого является купля-продажа имущественных прав.

Если такого договора нет, застройщику ничто не мешает хоть дом, хоть имущественные права на квартиры отдать в залог. Некоторые так и делают.

Банки же вполне оправданно стремятся подстраховаться на случай, если заемщик не сможет выплатить долг до завершения строительства.

Именно это и сделал банк «Киев». В обоих ипотечных договорах, упомянутых выше, есть пункт, что после завершения строительства предметом ипотеки вместо имущественных прав на квартиры становятся непосредственно сами квартиры.

И тут наступает очередь преамбулы и статьи первой закона «Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах».

Там сказано, что ипотечный долг — это главное обязательство по любой сделке, выполнение которого обеспечено ипотекой. Это означает, что безразлично, кто, кроме должника и кредитора, предъявляет права на предмет ипотеки, все равно обязательства по ипотечному договору должны быть важнее.

Дело усугубляется тем, что держатель ипотеки, то есть банк-кредитор, нигде не может проверить, заключал ли ипотекодатель какие-либо соглашения относительно заложенных квартир, а тем более — проверить состояние выполнения этих соглашений.

Однако, как отмечает Боряк, закон «Об ипотеке» обязывает ипотекодателя-застройщика перед заключением ипотечного договора предупредить держателя ипотеки обо всех известных ему правах и требованиях других лиц на предмет ипотеки.

Если ипотекодатель не сделал этого, банк может потребовать досрочного исполнения основного обязательства и возмещения ипотекодателем причиненного вреда.

Однако в случае с застройщиками-банкротами требовать не с кого. Поэтому банкам-кредиторам остается возмещать убытки за счет предмета ипотеки, т.е. имущественных прав на квартиры и самих квартир.

Вот и получается, что когда инвестор «покупает будущую квартиру» на первичном рынке, рассчитывать, что его защитят контракт и закон, почти не приходится, и все зависит исключительно от порядочности и сноровки застройщика.

Это касается не только схемы с применением именных облигаций, но и остальных методов привлечения средств: предварительных договоров купли-продажи, договоров строительного подряда, инвестиционных договоров.

В большинстве случаев в договоре четко указано, что до завершения строительства все имущественные права на дом и квартиру принадлежат застройщику. К тому же довольно часто по условиям договора застройщику необходимо сначала получить право собственности на квартиру и только после этого передать ее инвестору.

В тему: КСУ: теперь инвестор может разорвать договор с застройщиком жилья

Что предписывает закон

Юрист Боряк отмечает, что избежать передачи застройщиком в залог имущественных прав или же квартир можно при применении схемы с Фондом финансирования строительства — ФФС.

«Согласно закона „О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью“ застройщик обязан передать свои имущественные права на недвижимость управляющему — ФФС, когда есть риск, что застройщик не сможет выполнить свои обязательства перед ним», — рассказывает Боряк.

Для этого, добавляет он, застройщик заключает с ФФС ипотечный договор, и тогда ипотека выступает как мера, защищающая интересы инвесторов. ФФС как сторонняя структура контролирует застройщика и предупреждает его возможные промахи.

Вместе с тем эксперты признают, что застройщику, который работает через ФФС, выгодно создавать собственный, «карманный» ФФС, а не работать со сторонней финансовой компанией или банком. Так они могут контролировать строительство и не потеряют имущественные права на квартиры или дом в целом.

В таком случае все меры для защиты инвесторов сводятся на нет.

Также защитить свои права инвестор может, если он приобрел во время строительства имущественные права на квартиру, ведь тогда он закрепляет за собой исключительное право получить квартиру в собственность в будущем. Но и эта схема небезупречна.

Как уже было отмечено, имущественные права нигде не регистрируются, и банк или другой кредитор не сможет проверить, проданы ли кому-то имущественные права на квартиру, которую он берет в залог. Об этом будет известно только продавцу и покупателю.

В Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам считают, что дополнительно зафиксировать факт приобретения в собственность имущественных прав на квартиру можно, отдав ее в залог под обеспечение кредита.

Тогда сведения об обременении на имущественные права будут занесены в соответствующие государственные реестры, и если застройщик попытается отдать их в залог, нотариус обязательно откажется регистрировать такую ​​сделку.

Впрочем, эта схема связана с рисками нового «фиктивного» кредита, ведь надо найти надежного кредитора, который не станет претендовать на заложенное жилье.

По мнению Боряка, применять такую ​​схему не пришлось бы, если бы в Украине был государственный реестр имущественных прав. Это позволило бы узнать, кому они принадлежат.

Фото УП

Антонина Бажан, опубликовано в издании «Економічна правда»

Перевод: «Аргумент»

В тему:

• «Дешевая ипотека», обещанная Януковичем, доступна лишь 3% украинцев — эксперт
• Чтобы выполнить обещания президента о предоставлении дешевых кредитов на жилье нужны миллиарды — госчиновник
• Раздача денег в виде льготной ипотеки только стимулирует спекуляции — эксперт
• Президентский госинветпроект «Доступное жилье» провален и будет закрыт, деньги ушли на ветер
• Почти два миллиона украинских семей живут на площади, меньшей 7,5 кв. м на человека