"Київміськбуд" – один із найбільших забудовників країни. Юридично на 80% компанія належить громаді Києва, а фактично, як визнав в інтерв'ю ЕП [3] її президент Ігор Кушнір, під цим брендом працюють приватні компанії.

Холдинг наразі контролює близько третини ринку первинної нерухомості столиці, що стало можливим після передачі "Київміськбуду" недобудованих об'єктів "Укрбуд девелопмент" [4] Максима Микитася у 2019 році.

А також у компанії приблизно 20 тисяч інвесторів, які сьогодні б'ють на сполох: забудовник тривалий час не здійснює роботи на будівельних майданчиках. І хоча в ці часи така ситуація характерна для більшості девелоперів, в "Київміськбуді" навіть не намагалися хоча б створити видимість роботи.

Тривала пауза наклалась ще і на той факт, що і до початку великої війни "Київміськбуд" був одним з лідерів рейтингу забудовників, які зривають терміни введення житла в експлуатацію. .

Чи добудує компанія будинки, як виправдовується "Київміськбуд" за бездіяльність, якою є роль Максима Микитася у проблемах забудовника та чого бояться інвестори?

Хроніка стагнації

Наприкінці березня "Київміськбуд" опублікував повідомлення [5], з якого випливало, що компанія не веде робіт на майданчиках з осені 2022 року. Будівництво зупинились, коли почали виникати суттєві перебої з електроенергією, пояснили в компанії.

З початку великої війни "Київміськбуд" лише частково виконував роботи. Компанія сфокусувалася на добудові житлових комплексів (ЖК) з високим ступенем готовності і в активному будівництві на той час були 10 об'єктів. Так, забудовник відзвітував про здані в експлуатацію торік три ЖК на 100 тис квадратних метрів та чотири паркінги на 617 місць.

Наразі середня затримка термінів здачі в експлуатацію будинків, що зводяться "Київміськбудом", становить [6] 17 місяців. А в ситуації з ЖК Mirax на вулиці Глибочицькій затримка сягнула 3,5 роки.

В середині квітня президент компанії Ігор Кушнір визнав, що роботи не продовжаться, поки не будуть знайдені джерела фінансування. Проте через 10 днів після цього в холдингу заявили про відновлення робіт на чотирьох майданчиках.

Що змінилося за ці 10 днів? "Ми не налаштовані сидіти й чекати, наша позиція активна, ми готові та хочемо будувати активними темпами на усіх будмайданчиках компанії. Саме для цього нам і потрібна додаткова фінансова допомога", – наголосили в "Київміськбуд". Втім у портфелі девелопера 22 ЖК і відновлення робіт на чотирьох об'єктах не вдовольняє інвесторів решти 18-ти комплексів.

Спорожніла казна

Ключовою причиною призупинки будівництв "Київміськбуд" називає відсутність нових продажів. За даними порталу ЛУН, попит на первину нерухомість в Києві становить 8-12% від довоєнного.

"Фінансування будівництва житлових комплексів "Київміськбуду" відбувається за рахунок коштів приватних інвесторів. З настанням повномасштабної війни рівень продажів скоротився майже повністю, через що почали виникати суттєві перебої із фінансуванням будівництва", – пояснили ЕП в компанії.

Іншою важливою причиною заморожених будмайданчиків "Київміськбуд" називає низьку платіжну дисципліну інвесторів, які купували квартири на виплат.

"З лютого 2022 року інвестори майже перестали сплачувати кошти за квадратні метри, придбані на умовах договорів розтермінування. Заборгованість інвесторів перед "Київміськбудом" за такими договорами наразі становить 326 млн грн", – йдеться у відповіді компанії.

Зазначимо, що в листопаді 2022 року Кушнір розповідав ЕП, що регулярні оплати не надходять від підписантів лише 5% договорів, укладених на умовах розтермінування платежів. У інших компаній на ринку цей показник становив 15-25%.

Поряд з цим "Київміськбуд" розраховує отримати 400 млн грн на добудову спадщини Микитася, від управителя Фонду фінансування будівництва (ФФБ) за житловими комплексами "Укрбуд девелопмент" та фінансової компанії "Житло-Капітал".

Загалом забудовник очікує понад 700 млн грн від інвесторів, які придбали нерухомість на умовах договорів розтермінування.

Водночас, представники ініціативної групи інвесторів заявляють, що на 28 лютого 2022 року на рахунках "Київміськбуду" було 500 млн грн, а у вересні залишилось лише 30 млн грн, хоча роботи на об'єктах майже не велися.

У забудовника це спростовують. "За рік війни на здійснення будівництва, поки воно було в активній фазі, та підтримання життєдіяльності компанії було витрачено близько 400 млн грн резервів", – заявили в "Київміськбуді". В компанії відмовилась озвучити суму коштів на рахунках зараз.

Хоча співрозмовники ЕП на ринку кажуть, що у компанії мала б бути фінансова подушка.  "До війни в найкращі роки у "Київміськбуда" виручка становила 4-5 мільярда гривень. З таких оборотів зазвичай виймають 0,5-1,2 мільярда прибутку", – каже джерело ЕП на будівельному ринку.

Дайте мільярд

Через нібито вичерпані резерви "Київміськбуд" звернувся за допомогою до Київської міської ради і просить місто внести в статутний капітал підприємства 1 млрд грн. Також забудовник очікує, що київська влада придбає нерухомості для потреб міста на 300 млн грн. У "Київміськбуді" запевняють, що досягли попередньої домовленості щодо другого питання і процес на стадії погодження, а питання докапіталізації залишається відкритим.

Попри це девелопер запевняє, що "існуючий запас міцності" дозволяє компанії завершити будівництво всіх ЖК. "Київміськбуд" має велику кількість проєктів на добудівельних стадіях. Їх реалізація та продаж нерухомості дозволять повною мірою закінчити усі розпочаті об’єкти", – відповіли ЕП.

Тобто, "Київміськбуд" фактично визнає факт перехресного фінансування будівництв, забороненого законодавством. За такої схеми кошти інвесторів кладуться в один гаманець і фінансування тих чи інших об'єктів відбувається не цільово, а на розсуд менеджменту.

"Коли використовується схема з перехресним фінансуванням, повинен бути постійний приплив коштів. Зараз ринок зупинився, обігових коштів у "Київміськбуді" немає, утворилась дірка в балансі. Тому вони й шукають грошей з усіх усюд", – пояснює ЕП керівник великої девелоперської компанії.

(Не)залежний управитель

У 2019 році виник ризик недобудови [7] житлових комплексів компанії "Укрбуд девелопмент" Максима Микитася. Тоді президент Зеленський заявив, що проєкти підхопить "Київміськбуд" і люди не залишаться без житла.

Інвестори "Укрбуда" як до 2019 року, так і після, переказували кошти на рахунки управителя ФФБ – фінансової компанії "Житло-капітал". З лютого 2022 року вона припинила переказувати кошти "Київміськбуду", повідомили в холдингу.

В "Київміськбуді" стверджують, що за цей час на всіх об’єктах "Укрбуду" компанія виконала будівельно-монтажних робіт на 3,5 млрд грн. Натомість, надходження з продажу нерухомості в об'єктах "Укрбуду" становили приблизно 2,1 млрд грн, а від "Житло-капітал" холдинг отримав 667,5 млн грн.

Забудовник підрахував, що для повного завершення усіх проєктів "Укрбуду" "з урахуванням динаміки зростання вартості будівельних матеріалів та енергоносіїв" не вистачає 1,7 млрд грн.

В компанії заявляють, що вклали 800 млн грн власних коштів в добудову об'єктів "Укрбуду" і вимагають підзвітності від управителя. "Чомусь ніхто не питає ані "Житло-капітал", ані колишнє керівництво та власників "Укрбуду", де ж поділися гроші, зібрані з інвесторів", – запитують в холдингу.

Натомість, представники "Житло-Капітал" заявляють, що "Київміськбуд" не надає акти виконаних робіт, тому управитель не може бути впевненим, що кошти інвесторів використовуються за призначенням. В "Київміськбуд" це заперечують.

"По всім об'єктам ще у липні такі акти були передані представникам ФК "Житло-Капітал" під підпис. Тобто "Житло-Капітал" та ініціативні групи інвесторів мають повну інформацію про хід виконання робіт, їх види, об’єм та вартість", – відповіли в холдингу.

Інвестори ж кажуть, що це неправда. "Київміськбуд" не надає для ознайомлення акти виконаних робіт і первинну бухгалтерську документацію, яка підтверджує видатки, підтвердив ЕП представник ініціативної групи інвесторів ЖК "Італійський квартал" Ігор (ім'я змінено).

"Вони не контактні, діалогу немає. Компанія відправляє на зустрічі представників афілійованих управляючих компаній, які не вирішують жодних питань. Після того, як інвестор заплатив гроші, він перестає бути цікавим девелоперу", – каже інвестор.

Привид Микитася

Спадок у вигляді недобудов "Укрбуду" Кушнір отримав проти своєї волі, кажуть співрозмовники ЕП. Він одразу попросив у держави допомогу у розмірі 2 млрд грн, на що отримав мовчазну відмову. Раніше Кушнір зазначав ЕП, що комплекси добудовувались з оборотних коштів "Київміськбуду".

Сам Микитась за цей час встиг тричі сісти за ґрати і двічі вийти. Причому, дві кримінальні справи з трьох не пов'язані з "Укрбуд девелопмент". Наразі Микитась знаходиться під вартою через підозру у пропозиції хабаря меру Дніпра Борису Філатову. За версією слідства, бізнесмен пропонував чиновнику 850 млн грн за сприяння у виграші тендеру на будівництво метрополітену.

У квітні Нацкомісія з цінних паперів та фондового ринку повідомила [8], що "Житло-Капітал" передала кошти свого оперативного резерву до ТОВ "Каса народної допомоги", яка є небанківською установою. Наразі регулятор вимагає від "Житло-Капітал" повернути кошти й розмістити 3,7 млрд грн на депозитах.

Згідно з реєстрами, "Житло-Капітал" і "Каса народної допомоги" афілійовані і засновані компанією колишнього топменеджера Микитася Сергія Якусевича, братом позаштатного помічника Микитася у часи депутатства Андрія Якусевича.

ЕП надіслала запитання щодо пов’язаності з Микитасем та переведенням коштів на рахунки "Каса народної допомоги" керівнику "Житло-Капітал" Єгору Смілому, але відповіді не отримала.

Співрозмовник, наближений до Микитася, в коментарі ЕП повідомив, що той не спілкується з Якусевичем. Він також заперечив, що власник "Укрбуд девелопмент" здійснює вплив на компанії "Житло-Капітал" і "Каса народної допомоги".

Через адвоката ЕП надіслала Микитасю в ізолятор запитання щодо впливу на "Житло-Капітал" і "Касу народної допомоги", але на момент виходу публікації відповіді не отримала.

Торік Микитась та один з представників "Житло-Капітал" взяли участь у спільній пресконференції [9] з нагоди нібито повернення першим контролю над "Укрбуд девелопмент". "За рішенням Господарського суду, а також завдяки реалізації наказів Міністерства юстиції та Офісу протидії рейдерству фактично "Укрбуд Девелопмент" 8 вересня 2022 року повернуто під юридичний контроль законних власників", – заявив тоді Микитась.

Події 2019 року він називає рейдерством з боку ресторатора Дмитра Федотенкова та колишнього топменеджера "Укрбуда" Олега Майбороди.

У гру вступає НАБУ

В рамках боротьби за повернення у будівельний бізнес Микитась скористався козирем. Він опублікував аудіозапис [10] розмови президента "Київміськбуду" Кушніра з одним із керівників "Житло-Капітал". На записі Кушнір вимагає від співрозмовника перерахувати кошти на будівництво, на що у відповідь заступник директора "Житло-Капітал" Дмитро Гонтар просить давати акти виконаних робіт.

Автентичність аудіозапису ЕП підтвердили два близьких до Кушніра і Гончара співрозмовника ЕП. В "Київміськбуд" від коментарів відмовилися.

Голос, схожий на голос Ігоря Кушніра:

– Вообще никаких актов мы никому не даем никогда.

Співрозмовник:

– По законодательству акты должны быть обязательно.

Кушнір:

– По ху..тельству. По законодательству уже должны сидеть в тюрьме уже лет пять все вместе.

Далі розмова йде про один із зданих ЖК, де необхідно було виправити недоліки. Кушнір в цій розмові на цензуру не зважає.

– Ничего мы не будем делать. То, что есть, сдано, бл…ь, сейчас причешем, подкрасим и забыли про него, бл…ь.

– А по поводу заявления инвесторов? Они же не хотят подписывать акты.

– Мне по…й. Не хотят, нехай не подписывают, мне вообще до пи…ды. Я сейчас передам в ЖЭК и забуду о нем. Смотри, вы чуть-чуть не понимаете что происходит. Они охувшие пид…сы. Будут они еще рассказывать во время войны, эти еб..ные инвестора, что мне делать, что не делать. Во время войны можно вообще, бл…ь, сдавать дома без фасадов, без благоустройства, без ничего. Нехай идут нах…й.

Кушнір просить переказати гроші на рахунки "Київміськбуду".

– Деньги верните, блядь, иначе я поменяю у вас управителя у всех.

– Не "верните", а перечислите. Это ж не ваши деньги, а деньги инвесторов.

– Это мои деньги. Послушай, до того момента, пока я не появился, это были деньги инвесторов. Сейчас они все должны быть у меня. Потому что я на укрбудовские проекты потратил на 900 миллионов больше, чем ко мне пришло от них денег.

Діяльністю зацікавилось Національне антикорупційне бюро. У квітні слідчі попросили голову КМДА Віталія Кличка надати листування з ПрАТ "ХК "Київміськбуд" з приводу їхнього звернення щодо докапіталізації на 1 млрд грн та інші документи, повязані з попередніми докапіталізаціями.

Крім того, Кличка попросили надати інформацію про отриманий Київською міською радою прибуток від діяльності "Київміськбуду" за останні п’ять років, а також інформацію про розмір недоотриманого прибутку після звільнення об’єктів незавершеного будівництва "Укрбуд" від нарахування пайової участі [11].

Ігор Кушнір розбудовує у Козині сімейний "ЖК". ФОТО КИЇВМІСЬКБУДУ

Журналісти Bihus info опублікували розслідування [12], з якого випливає, що земельні ділянки у Козині під Києвом, які колись належали "Київміськбуду", згодом вивели на компанії родичів та соратників Кушніра.

Зараз на цих ділянках зводяться приватні маєтки, і на відміну від будівельних майданчиків "Київміськбуду", у Козині робота йде дуже активно. Загальна вартість всіх котеджів, за підрахунками журналістів, може перевищувати 3,5 млн дол.

Реакцією на розслідування стало створення Київською міською радою тимчасової контрольної комісії для перевірки "Київміськбуду". Головою комісії призначили депутата Владислава Андронова від фракції "УДАР" Кличка. Членом цієї ж фракції є син Ігоря Кушніра Ілля [13].

Наиомість ініціативні групи інвесторів житлових комплексів "Київміськбуду" розраховують тільки на суспільний розголос і громадський тиск на міську владу.

Фото з відкритих джерел

«Аргумент» [14]

На цю тему:

• Війна за "Київміськбуд": Микитась і Офіс Президента "знімають" Кушніра [15]
• Маєтки в Конча-Заспі і плювати на інвесторів: як голова "Київміськбуду" створив собі імперію [16]
• Заступник Єрмака Татаров продовжує покривати силовиків, які годуються з афери Микитася [17]