О преимуществах, недостатках и подводных камнях внедрения рынка земли. Теперь украинское село вступает в новый этап жизни.

1 июля 2021 года - без преувеличения выдающийся день в истории независимой Украины. В этот день в нашей стране начинает действовать рынок земли [2]. Так заканчивается почти двадцатилетняя «эпоха моратория» - период, в течение которого из-за маленького пунктика в Переходных положениях Земельного кодекса Украины, принятого 25 октября 2001 года, земельные отношения в нашей стране развивались  диким, глубоко деформированным и остро дискуссионным образом. Теперь украинское село [3] вступает в новый этап жизни [4] , пишет  Тиждень [5]. Каким он будет?

На эту тему: За день до... Что думает бизнес и эксперты об открытии рынка земли? [6]

В течение последних нескольких лет в Украине продолжалась очень интенсивная общественная дискуссия о преимуществах, недостатках, моделях рынка земли и вероятных сценариях развития событий после его введения. Аналитической информации не было: кого интересовала эта тема, тот мог сформировать собственный взгляд на любые вопросы. Однако часто аргументы различных экспертов, которые высказывались на земельную тематику, были чрезмерно политизированными и выстроенными так, чтобы убедить публику в какой-то конкретной позиции именно о моратории на продажу земли - «за» или «против». Это чрезвычайно упрощало проблему и устраняло из общего поля зрения главный ракурс, под которым ее следует рассмотривать тем, кто болеет за Украину: а как повлияет введение рынка земли на развитие страны и как он может улучшить жизнь как можно большего количества украинцев? Так как страна - это всегда множество различных групп интересов, больших или меньших, то ответ на эти вопросы всегда сложен и неоднозначен. Впрочем, их невозможно не ставить, иначе реальность, в которой мы окажемся, будет оставаться искривленной.

Теория

Прежде всего следует понимать, что рынок земли - это надолго, а может, и навсегда. Если смотреть на это под долгосрочным углом зрения, то в этом априори есть ряд преимуществ, независимо от тех ограничений, с которыми вводят рынок.

Во-первых, рынок всегда формирует владельца, а у людей - соответствующий менталитет, осознание своих прав собственности, ответственность за имущество, дисциплину в пользовании им и тому подобное. Все то, что имел мощный социальный пласт украинцев 100 лет назад и что было истреблено [7] в процессе десятилетий советских репрессий, теперь может возродиться.

Кто-то скажет - мол, украинские пайщики уже давно получили свои наделы, поэтому они давно стали собственниками. Почему же тогда они позволяют арендаторам истощать свои земли и так теряют собственность (стоимость земли прямо пропорциональна ее плодородию)? Почему сотни тысяч, если не миллионы гектаров не обрабатывают или обрабатывают способом, далеким от эффективного? Можно приводить очень много примеров того, почему ментальность владельца пока не доминирует в украинском обществе. Рынок земли это хорошо подправит.

Во-вторых, рынок - это всегда эффективность, большая или меньшая, по сравнению с потенциальной, но однозначно выше, чем при отсутствии рынка. Казалось бы, такое утверждение глубоко абстрактное, но в этом контексте оно имеет очень прикладное значение. Потому что когда владелец поймет, от чего зависит стоимость его собственности (а это невозможно без достаточно прозрачного рынка), то в итоге это приведет к тому, что он будет распоряжаться своей собственностью максимально эффективно, то есть в прямо противоположном направлении от выращивания подсолнечника, рапса или других однолетних культур, истощающих почву, но что, к сожалению, сегодня доминируют в севообороте на территории Украины.

В-третьих, рынок - это всегда долгосрочные стратегии. Каждый владелец со временем поймет, что яблоневый или малиновый сад значительно выгоднее пшеничного поля. По всем параметрам. Возможно, такое понимание и сейчас уже пришло ко многим, но пока существовала неопределенность с земельной арендой и перспективами ее продолжения, мало кто брался ее реализовать. Теперь возьмутся.

Рынок земли - это также необходимое условие для реализации конституционных прав многих пайщиков. По разным оценкам, в настоящее время 8-10% владельцев паев готовы как можно быстрее продать свои участки. Дело не в их близорукости или нелюбви к земле, а просто в жизненных обстоятельствах. Кто-то из дольщиков умер, его наследники живут в городе и не имеют возможности заниматься паем. Кто-то уехал на заработки, а земля осталась здесь. Таких жизненных ситуаций множество. Их количество росло с каждым годом действия моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения. У людей, которые в них попали, возникает абсолютный внутренний резонанс с решением Европейского суда по правам человека о том, что мораторий нарушает право собственности, а потому его следует отменить. Собственно, эта социальная группа людей слишком многочисленна, чтобы игнорировать их интересы. Если мы хотим, чтобы Украина была правовым государством, а без права нет развития, то для значительно большего числа украинцев рынок земли утверждает право, а не ущемляет его.

Что говорит закон

Говорят, лукавый кроется в деталях. Иногда положительные принципы определенного явления исчезают в тени деталей его функционирования. Так было и в общественной дискуссии о введении рынка земли: фокус внимания украинцев искусственно перевели на несколько параметров, с которыми этот рынок будут запускать. В итоге в форме Закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно условий оборота земель сельскохозяйственного назначения» страна получила те параметры рынка земли, вокруг которых были ярые споры. Об этом много сказано. Можно выделить лишь три пункта, важные с точки зрения развития Украины.

Пункт первый: украинская земля не может принадлежать иностранцам. Этот постулат со временем может измениться, только если граждане Украины на референдуме позволят иностранцам быть владельцами украинской земли. Преимущество такого решения в том, что пока цена украинской земли будет расти от нынешней условной нормативной денежной оценки до уровня, определенного экономикой, производительностью и рынком, весь этот прирост будет сохраняться в руках украинцев. Недостаток заключается в том, что Украина не получит сразу значительных финансовых вливаний, направленных сюда на покупку земли. Конечно, в ситуации, когда в мире есть триллионы свеженапечатанных долларов, страну могли бы затопить иностранные деньги, и это дало бы определенный толчок для развития экономики. Однако он был бы временным, к тому же вполне вероятно, что его инфляционные последствия оказались бы значительно более масштабными, нежели развитие. Потенциальные угрозы продажи земли иностранцам якобы из-за подрыва продовольственной безопасности представляются преувеличенными, потому что пока Украина контролирует свои границы и внутреннее правовое поле, все такие угрозы можно свести к нулю, если на то есть достаточная патриотическая политическая воля.

Пункт второй: закон ограничивает максимальное количество земли, которой может владеть один человек. Ограничение составит 10 тыс. га в одни руки, а до 1 января 2024 года - всего 100 га. Якобы понятная норма, однако с ней власть никак не могла определиться. На первый взгляд, такое ограничение необходимо, но здесь обязательно будут возникать нюансы. Главный аргумент введения такой нормы - чтобы украинские земли не скупила горстка самых богатых семей. Но украинская практика показывает, что такие нормы системно обходят путем покупки актива на членов семьи или подставных лиц. И здесь на первый план выходит исполнительная способность соответствующих органов власти. А с ней всегда были проблемы. Другой контраргумент: если в Украине 42,7 млн га земель сельскохозяйственного назначения, а в одних руках можно будет концентрировать не более 10 тыс. га, то в экстремальном варианте хватит 4270 человек, чтобы сконцентрировать всю землю. Если предположить, что люди с деньгами способны вполне законно объединить вокруг себя несколько десятков ближних и «дальних» родственников, то получится, что в итоге сельскохозяйственные земли Украины будут поделены между местными земельными баронами в количестве 1-2 на район в соответствии с новым административным делением. Это обеспечит таким крупным землевладельцам большое региональное влияние и будет толкать страну в направлении неофеодализма, при котором на местах будут свои власть, приоритеты и авторитеты. Которые, в суою очередь, будут иногда противоречить интересам страны. Не факт, что ситуация будет развиваться именно так, но надо признать, что предпосылки для этого созданы процессом децентрализации.

Читайте также: «Децентрализация»: ждите в гости бандитизм [8]

И второй аргумент за введение ограничения количества земли в одних руках: рынок земли надо открыть так, чтобы создать как можно больше возможностей для людей работать на своей земле, то есть для развития малого и среднего фермерства. Но чтобы этот аргумент стал реальностью, нынешние и потенциальные фермеры [9] должны иметь деньги, чтобы купить эти 10 га, 100 га или 1000 га. И даже если сначала их профинансирует государство, их бизнес-модели должны быть способными выплачивать полученные от него кредиты. А здесь не все так просто. Дело в том, что в своей массе украинские фермеры хорошо научились выращивать зерновые и технические культуры. Это произошло именно благодаря большим агрохолдингам: они первыми вводили самые передовые технологии, которые в итоге копировали мелкие и средние агропроизводители. Но как только откроют рынок земли и ее стоимость начнет расти, арендная плата потянется за ней (для этого нужен ряд факторов и некоторое время, но это неизбежно). Тогда выращивания зерновых и технических культур будет выгодным только на очень больших площадях, что для малых и средних фермеров окажутся недоступным. Чтобы выжить в таких условиях, фермеру нужно будет либо увеличивать земельный банк, что без финансовых ресурсов невозможно (да и конкуренция будет немалой), или переходить в нишу садов, ягод, виноградников и др. И вот в этом направлении массового движения без поддержки государства достичь не удастся. То есть если государство сейчас не создаст условий для развития фермерства в необходимом направлении (тот же сад еще надо вырастить, прежде чем он начнет приносить доход, с которого можно будет выплачивать кредит на покупку земли), то это ограничение на объем концентрации земли в одних руках не будет действенным, то есть не выполнит функции развития фермерства.

Нельзя сказать, что государство ничего не делает в этом направлении: на текущий год в бюджете на поддержку сельского хозяйства заложено 17 млрд грн. Но если взять это число в пропорции к валовой добавленной стоимости, создаваемой отраслью (388 млрд грн вместе с лесным и рыбным хозяйствами), либо в пропорции к стоимости всей земли сельскохозяйственного назначения Украины (более 1 трлн грн только по нормативной денежной оценке, реальная стоимость будет в несколько раз выше), то это слезы. Как в таких условиях малым и средним фермерам разжиться на свою землю? Вопрос может стать риторическим, если брать системно.

На эту тему: Украинских фермеров “зачистят” веревские, бахматюки и косюки [10]

Пункт третий: до 2030 года устанавливают ограничения на минимальную цену продажи земли. Резонно. Если расчеты экспертов правильные и уже сейчас 8-10% владельцев паев готовы продать свои наделы, а покупать можно не более 100 га в одни руки, то пока не установится рынок или схемы обхода указанных ограничений, предложение может превышать спрос и временно могло бы давить на цену вниз. В итоге пайщики могли бы даже потерять от запуска рынка земли. Следовательно, такой предохранитель государство ввело в интересах именно тех, кто оказался в определенных жизненных обстоятельствах, упомянутых выше. И это хорошо, хотя наличие такого предохранителя указывает на высокую вероятность сценария, при котором развитие рынка и адекватной цены на украинскую землю займет годы, а не месяцы, как кое-кто прогнозирует.

Еще один важный момент, который следует из духа закона. Государство стремится сделать собственность на землю максимально прозрачной. Об этом свидетельствует ряд норм, начиная от подсчета количества земли, которой будет обладать конкретное физическое лицо через юридическое лицо - пропорционально доле первого в уставном капитале второго, и заканчивая запретом перехода земли в собственность юридических лиц, в которых невозможно установить конечного бенефициара. Это хорошее стремление. Но в его реализации на первый план выходит способность соответствующих органов исполнительной власти. Прецедент есть. Когда НБУ обязал коммерческие банки раскрыть своих владельцев, те сопротивлялись руками и ногами, пока речь зашла о выводе банка с рынка за отказ от раскрытия соответствующей информации. Тогда Нацбанк проявил принципиальность - и теперь имена владельцев всех банков можно читать на одном сайте. Будет ли способным проявить принципиальность соответствующий орган по вопросам собственности на землю - большой вопрос. Но поскольку цена того же вопроса резко возрастет, то соблазн может оказаться непосильным.

Практика

Почти все обозреватели отмечают, что масштаб потенциальных конфликтов, которые могут возникнуть после введения рынка земли, может быть непосильным для исполнительной и судебной ветвей власти в Украине. Несколько моментов кажутся неотвратимыми.

Во-первых, стоимость рабочих мест и контактов в Госгеокадастре, Госкомземе и связанных органах резко возрастет. На практике урегулирование проблемных вопросов на миллионы гривен нередко будет зависеть от понимания и трактовки закона не слишком образованным чиновником районного уровня. Тут уж как повезет: могут возникать большие конфликты, а могут и стихийно появиться вполне цивилизованные механизмы работы, потому что власть на местах будет способна решать все споры.

Во-вторых, эта прозрачность имеет и обратную сторону: теперь все мошенники будут видеть полную структуру собственности на землю. И они будут бить в слабые точки этой структуры, создавая дополнительную нагрузку на и так «перегруженных», «бедных» судей. Несовершенство украинского законодательства и исполнительной практики стали питательной почвой для такого явления, как рейдерство предприятий и недвижимости. Теперь вполне можно предвидеть, что эта болезнь перекинется и на сферу земельной собственности. В-третьих, в отрасли появятся большие деньги, а они всегда привлекают определенные общественные слои, начиная от мошенников и заканчивая силовиками и судьями. Одни будут создавать проблемы - другие их решать за соответствующую «благодарность». Поэтому открытие рынка земли может породить системные проблемы такого масштаба, которые будут тестировать на зрелость и способность весь государственный аппарат Украины. Эти риски не стоит недооценивать. В то же время владелец, который должен появиться у украинской земли прежде всего на ментальном уровне, обязательно самоорганизуется и продемонстрирует высокую способность решать новоявленные проблемы самостоятельно или в объединении с другими владельцами. На это также стоит надеяться.

Запуск рынка земли привлечет большие деньги в отрасль и экономику Украины в целом. Различные эксперты называют разные суммы, но самое важное то, как их используют. Владельцы паев могут продать свою землю и потратить вырученное на хорошую жизнь без вреда для экономики. Фермеры могут взять кредит под залог земли и через пять лет обанкротиться. Агрохолдинги могут разместить облигации, чтобы купить как можно больше земли, которую они за десять лет доведут до ручки интенсивным выращиванием подсолнечника и рапса без должного севооборота и сохранение качества почвы. Таких сценариев хватает, и они не будут полезными Украине. Готова ли отрасль направить на развитие средства, которые привлечет? Уверенности в этом нет.

Собственно, если говорить об агрохолдингах, то они также по-разному подходят к запуску рынка земли. Если проанализировать динамику наиболее ликвидных активов нескольких крупнейших агропредприятий Украины, которые регулярно публикуют финансовую отчетность (см. «Кто готов, а кто нет»), то некоторые из них накапливали наличные после принятия закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, а некоторые - нет. Возможно, кто-то ждет 2024 года, когда разрешенное количество земли в одних руках существенно возрастет, а кто-то планирует правдами и неправдами скупать ее уже сейчас. А может, реальность такова, как несколько лет назад на одной из конференций ее озвучил владелец «Мироновский хлебопродукт» Юрий Косюк, - мол, МХП будет инвестировать не в расширение земельного банка, а в увеличение отдачи от того, который обрабатывает сейчас. На самом деле это беспроигрышная стратегия, которая в долгосрочном периоде всегда даст возможность платить владельцам земли конкурентную арендную плату независимо от того, насколько она возрастет в результате введения рынка земли. А агробизнес, способный заплатить более высокую аренду, чем средняя по рынку, всегда будет обрабатывать столько земли, сколько ему потребуется.

Стратегия и ментальность

Если смотреть на введение рынка земли с точки зрения развития Украины, ее сельского хозяйства и территорий, которые с него фактически живут, то иногда кажется, что дело вовсе не в том, продается земля или нет. Что мешает украинцам, которые годами горбатятся и собирают клубнику или яблоки в Польше и уже в совершенстве владеют технологией выращивания соответствующих культур, вернуться на свою землю и сделать то же, но уже как владельцы бизнеса, а не наемные работники? Сейчас в селах даже на западе Украины, что граничит с Польшей, можно встретить лишь единичные такие случаи, но они больше являются исключениями, чем правилом. Почему есть отдельные села, где еще задолго до снятия моратория на продажу земли сельскохозяйственного назначения освоили технологию выращивания определенных культур, создали кооперативы и теперь продают на экспорт сотни тонн нишевой продукции и живут без преувеличения роскошно, а есть села, в которых люди до сих пор целые огороды засаживают картофелем, а потом тратят дни и недели на то, чтобы его вручную прополоть и собрать колорадских жуков? Это проблемы ментальности, и рынок земли здесь не поможет.

Украинцы имеют одну черту, которая очень мешает раскрыть потенциал сельского хозяйства: инерционность мышления. Грубо говоря, мы хотим делать то, что делали наши родители, к тому же так, как делали это они. В городах это проявляется скорее в каких-то бытовых привычках, а в селе - прежде всего в культуре работы на земле. Простые люди потомственно сажали картошку или сеяли пшеницу. Они хотят делать то же и так же. Фермеры как засевали поля зерном 20 лет назад, так и делают это до сих пор. Когда их продвинутые и экономически осведомленные родственники советуют им, что, например, можно выращивать капусту или фасоль с почти теми же затратами труда, но на порядок более высоким доходом, те наотрез отказываются что-либо менять. Их максимум - подсмотреть у богатого агрохолдинга некоторые ноу-хау (аналогичной техники они себе позволить не могут) - и все. Если дать им кредит под залог земли, то они не изменятся, а в какой-то момент просто потеряют деньги и весь смысл своей жизни.

На эту тему: Фермер из Будущего. COVID-19 породил новые тренды в аграрной сфере [11]

Однако есть у украинцев и другая черта, которая делает картину не такой безнадежной. Если найдется кто-то, кто попытается сделать что-то новое, - а это в наших условиях должен быть «инопланетянин», человек со стальными нервами и абсолютным равнодушием к тому, что скажут люди, - и это новое сработает, то через несколько лет тем же самым станет заниматься пол села. Если бы государство нашло способ, как обучать молодых и не обремененных общественными стереотипами людей выращивать нишевые культуры и предоставлять им толчок для развития в как можно большем количестве населенных пунктов сельской местности, то введение рынка может революционно изменить село.

—

Любомир Шавалюк,  опубликовано в издании Тиждень [5]

На эту тему:

• «Мы сможем!» Как селяне организовались в молочный кооператив и стали жить лучше [12]
• Украина — единственная страна в мире, способная удвоить сельхозпроизводство, — министр [13]
• Кто на самом деле кормит Украину [14]
• «Землю с собой не заберешь». Как выживают фермеры в зоне фронта [15]
• Одна царапина – и персик на мусорке. Почему разоряются французские фермеры? [16]