Але жодної квартири в надбудові уже не продають - бо розібрали раніше. Подібні шокуюче-будівельні історії трапляються у столиці регулярно і  у виданні ТЕКСТИ [2]розібралися хто винен і чому так відбувається.

Ця надбудова - вершина айсбергу не тільки в масштабах України, а й даного житлового комплексу, що гордо названий Рив'єрою - з відсилом до туристичних і живописних узбережь морів.

Системна проблема з забудовою в Україні - ніколи не можна розраховувати, що поряд з вами нічого не побудуть без документів. У окремих випадках будують не тільки у дворі перед вікнами, а й новий будинок на вашому даху (фото серпень 2021)

Будівництво першого будинку цього ЖК почалося в 2016 році на пустирі між берегом Дніпра, озером та річкою Підбірна поряд з дачним масивом, де були залишки сільських садиб і за хвилину ходу до станції метро Славутич - однієї з найменш завантажених і за 5 станцій від центру міста.

Київ ріс вшир і через села Лівого берегу в кінці 80-х проклали Південний міст, гілку метро та магістраль національного значення. У 90-х роках поряд з Дніпром зросли пафосні котеджі на 1000 м2, але все ще лишалися старі архаїчні двори. Висота забудови тут 1-3 поверхи.

Тож коли у забудовника опинилося у власності кілька ділянок, департамент архітектури видав містобудівні умови та обмеження (МУО) на будівництво 4-ри поверхівок. Теоретично міг би вийти по-європейському затишний квартальчик біля озера і річки.

В тему:  "Мой район превратился в гетто": что не так со спальными районами Киева [3]

Якщо взяти дозволену площу квартир (згідно отриманих Містобудівних умов і обмежень 2016 року), та поділити на середню площу в 50 м2, то виходить що забудовник законно міг збудувати трохи більше 200 квартир, і вісім паркомісць. Метро поруч, можна не помітити норму, що на дві квартири, як мінімум, має бути одне паркомісце.

Одна з перших візуалізацій забудовника, що формально відповідала виданим міською владою умовам. Проте на рекламних бігбордах верхні поверхи будівлі огорнув доданий у фотошопі туман. У тумані неможливо було зрозуміти - то скільки ж поверхів будують насправді.

Проте забудовник у першому ж будинку спочатку звів 5 поверхів, потім ще стільки ж зверху. Звісно, що це не були котеджі, а звичайні багатоповерхівки з квартирами. Потім почав будувати нові будинки поряд.

У вікнах шестиповерхівки уже рік як висять штори і жалюзі різних фасонів, у під'їзд заходять мешканці та працівники офісів, ремонти закінчені, працюють кондиціонери. І ось, очевидне-неймовірне - на закінчениому утепленому і гідроізольованому даху, затуливши діру від ліфта і сходового маршу на очах у всіх будується нових 4 поверхи, без жодних будівельних парканів, прямо над тротуарами. Це й же будинок стоїть на засипаній частині водойми, чо суперечить багатьом законам.

Наголосимо, що міські служби, а саме Департамент архітектурно-будівельного контролю КМДА помітив порушення та скасував декларації про початок будівельних робіт (зайві поверхи стало видно сотням тисяч киян, що проїжджають на метро поруч). Містобудівні умови дотепер чинні лише на чотири поверхи.

Та забудовник не зупинився і не розгубився. Продовжив будувати Рив'єру 2, 3, 4, 5, 6, 7. Та подав у суд на рішення чиновників. Будинки росли на нових ділянках поруч, під які підкладали все ті ж перші МУО на житлові чотириповерхівки. Адже суд розглядав справу тільки за перевищення висотності понад 4-ри поверхи, а не заборону будувати взагалі будь-що.

Коли забудували ділянки з кадастровими номерами (які мають законні межі та є на кадастровій карті), забудовник почав захоплювати міські землі - ділянки не надані йому у власність чи користування та прибережну захисну смугу річки Підбірна.

Тут, де ще не так давно росли дерева та було водне плесо - з’явилася бетонна набережна, а сама водойма стала вужчою у двічі. Половину водойми засипали піском на ньому в 2019-2020 роках збудували шестиповерховий будинок, той де зараз надбудовують ще 4 поверхи.

Якщо раніше територія довкола приватних будинків була нічия - заросла бур’яном, акацією, куди скидали пляшки від спиртного, використані шприци та мішки побутового сміття, тут у 2016-2021 закипіло будівництво, завирувало нове життя.

Та законно цю землю отримати не можливо. І навіть ціла сесія Київської міської ради не може цього зробити. На заваді вагон законодавчих обмежень та будівельних норм: Водний кодекс забороняє будувати біля водойм - а тут рукав Дніпра, що виглядає як мала водойма, а по суті це частина проточної водної артерії на десятки кілометрів та сотні гектарів площі водного плеса - що йде паралельно з Дніпром через дачні ділянки до великих столичних озер на південній лівобережній околиці міста. Тут і потенційно підтоплювана територія, де без намиву ґрунту на 3-4 метри над існуючим рівнем неможливо будувати багатоповерхівки. Ще у 70-х роках, до будівництва дамби в Каневі тут дачні будинки змивало весняним розливом Дніпра так, що сусіди ловили чужі дерев'яні споруди у себе на ділянках шнурками, як рибу.

В тему: Как избавиться от пробок на дорогах: опыт зарубежных столиц [4]

На фото квітня 2021 цифрами позначено: 1. Будинок, на який у відкритих базах даних немає жодних дозволів, ба навіть земельна ділянка не оформлена, зараз його надбудовують чотирма поверхами. 2. Будинок, за містобудівними умовами чотириповерховий, як у Європі. В реальності тут 10 поверхів на 5 під'їздів, 3. Станція метро “Славутич”, 4. Столичний Південний міст, транзитна переправа через Дніпро на маршруті між західними і східними областями України, 5. Вузька дорога на багатотисячний масив дачної та котеджної забудови, по ній за хвилину проїздить понад 100 авто в одному напрямку, хоча вона розрахована на 20 6. Садівничі кооперативи - знамениті “шість соток”, на яких виживали родини українців у 90-ті.

Великий шлях реформ. За все відповідає цифрова система

Таких історій в Києві десятки - дозволів немає, а незаконні будинки є. Київська мерія навіть спеціальну карту робила із позначенням незаконних будівництв. Зараз у них на сайті лише список [5].

Поштовх незаконній забудові дала, хто б міг подумати, дерегуляція.

Подивимося, як це відбувалося.

До 2010-11 років містобудівна система була закритою та офлайновою. У великих містах України, у Києві, був період роботи містобудівних рад, де досвідчені архітектори разом з чиновниками, котрі давно працюють у цій сфері та бізнесменами вирішували, як увіпхати житлову висотку чи десять-двадцять висоток так, щоб формально втриматися у межах чинних норм та ще старих, радянських прагнень архітекторів бути в тренді світових тенденцій модернізму. Не кажу, що все було кришталево чесно. Але процедура була складна і це створювало бар'єр для масової незаконної забудови. Хоча протести проти нових будівництв існували і в ті часи.

Зараз ситуація інша. Починаючи з 2010-х років в боротьбі за легкість ведення бізнесу впровадили багато відкритих баз даних, які мали забезпечити прозорість процесів, швидкість перевірки і прийняття рішення без адміністративного впливу, майже автоматично. Зміни тривали багато років і прозорість підвищувалася постійно аж до сьогодні.

Забудовник мав клікнути мишою в он-лайн карту і роздрукувати усі дані по ділянці - скільки коштує, що дозволено будувати. Майбутній покупець також автоматично, без запитів у невідомі інстанції і залучення юристів міг би отримати дані - будівництво, у яке він хоче вкластися, законне, бо у нього є повна відповідність функціональному призначенню ділянки, висотності, щільності, кількості паркомісць, шкіл і садочків.

Будь-які протести проти незаконного будівництва можна було б легко припинити - ось відкриті дані, автоматично перевірені, червоним помічені незаконні забудовники і до них на всіх крилах летить будівельна інспекція, поліція, прокуратура і штрафують-штрафують-штрафують, суди виносять справедливі вироки, а всі законні інвестиції надійно захищені і застраховані. Україна стрімко розвивається на заздрість диким сусідам. Але як завжди виникло жирне “але”.

В процесі реформ запустили містобудівний кадастр Києва. Відповідно до постанови Кабінету Міністрів України «Про містобудівний кадастр» за травень 2011 року будь-хто міг замовити довідку з кадастру, де вказувалася висотність, щільність та тип забудови на будь-якій ділянці міста. Власник ділянки отримував більш розгорнутий тип довідки - містобудівні умови і обмеження (МУО), уже без будь-яких містобудівних рад, засідань. Також майже автоматично.

Після цього, якщо об’єкт будівництва - не стадіон і не великий багатофункціональний комплекс де одночасно постійно можуть перебувати понад 300 людей, можна було отримати експертний висновок, що проект надійний. Висновок могла надати будь-яка експертна, у тому числі недержавна організація. Після цього, забудовник подавав декларацію, що починає будівельні роботи за отриманими умовами і проектом.

Декларація приймалася автоматично - важливо було правильно заповнити поля і надати необхідні документи точно за переліком. Далі - будуй без порушень те, що задекларував. Якщо порушував обіцянку - декларацію про початок будівельних робіт могла скасувати спочатку всеукраїнська ДАБІ (державна архітектурно-будівельна інспекція) а після децентралізації - муніципальний, місцевий департамент архітектурно будівельного контролю.

Знімок з екрану - Містобудівний кадастр Києва. Відкрита база даних усіх дозволів на будівництво у Києві. Цифрами позначено: 1. Збудований у 2020 році будинок, позначений як існуюча споруда. На супутниковому знімку 2013 р. під ним ще була водойма. Блакитні лінії позначають прибережні захисні смуги, де заборонено будівництво. 3. Ділянки, на яких мали бути зблоковані чотириповерхівки, а вийшли і житло, і приватна школа і дитсадок, і офіси у 11 наземних поверхів, 4. Ділянка де збудовано ще одну висотку, також без документів.

Активно запроваджувалися геоінформаційні системи - кадастрова карта України з зазначенням меж усіх ділянок, виділених у власність чи користування, прив'язана до супутникової фотокарти, знімки вулиць, які Гугл виклав у відкритий доступ. Чиновник не міг сказати що чогось не помітив - бо фото усіх міст доступні усім.

Можна подивитися, як виглядала певна ділянка рік чи п'ять років тому. Була ріка - стала суша, хто засипав і на підставі чого? Будинок був збудований 10 років тому, а за документами на 9 років молодший. Фотодоказ одразу ставив крапки над “і”. На котлован отримали документи - що це готовий будинок введений в експлуатацію роком раніше - знову ж таки, так збрехати неможливо - є фотодоказ

На эту тему: Бетонный ад [6]

Фото 2021 року, цифрами позначено: 1. Будинок, побудований без дозволів у прибережній захисній смузі, 2. Парковка, як і будинок збудована на землі, що не надана у власність чи користування 3. Будинки, які мали бути чотириповерхові, 4. Будинок збудований на земельній ділянці без отримання містобудівних умов і обмежень. 

Трохи магії та циркових трюків

Та досконалий цифровий інтерфейс не вирішив проблеми малоефективних державних служб. Забудовники цим користуються, а наші Рівєра хрестоматійний приклад.

І от, як ми згадували вище в 2016 році будівництво почалося. Звернемо увагу на логічний в ті часи факт - фундамент закладався такий, що відповідав навантаженню чотирьох-поверхового будинку. Ніщо не віщувало, що на на нього згодом насадять одинадцять поверхів.

Стіни будувалися з різних матеріалів, перекриття використовувалися збірні, як і потрібно для заявлених на першій візуалізації малоповерхівок. Монолітно-каркасна система, яку використовують для будівництва на зволожених грунтах одинадцяти поверхів не використовувалася.

Згодом почалися штукатурні роботи, утеплення фасаду. Будинок на той час із чотирьох заявлених виріс на сім реальних поверхів. Проте згодом, після завершення фасадних робіт, забудовник надбудував ще чотири поверхи, назвавши будинок 10-ти поверховим, а перший поверх трохи прикопав в землю, назвавши його “цокольним”.

Дійсно, чому б не застосували західну практику - перший поверх рахувати з другого, а перший вважати “наземним поверхом”. Раніше норми передбачали, що цоколі будуть, якщо будинок на рельєфі. У норми не записали - ні в якому разі не використовуйте терміни так, щоб додавати поверхи і не рахувати їх по документах.

Цокольний поверх за нормами - має бути на половину своєї висоти під землею. По сходинках (висота однієї 15 см) видно, що підлога першого поверху на висоті понад 2 метри від рівня землі, отже названий “цокольним”, заглиблений в землю менше ніж на половину. Таке рішення додає сходів, робить доступ як у “цоколь” так і на перший поверх незручним. Проте типу “законно” дозволяє будувати 11 поверхів на продаж, а по документах називати споруду 10-ти поверховою.

Обмеження по висоті в чотири поверхи не банальна формальність. Для кожної ділянки міської території передбачена інфраструктура. Чим більше поверхів, тим більше квартир і відповідно каналізаційних стоків, діаметрів водопровідних труб, потужних насосів, електричних потужностей та газових труб.

Більше машиномісць, більше майданчиків для відпочинку, дитячих майданчиків. Зростає потреба й у пожежній безпеці - для евакуації в екстрених ситуаціях і для щоденного користування будинком підвищеної поверховості потрібно більше ліфтів. Один ліфт на 120 квартир, як у даному житловому будинку, це порушення норм. Також повинен бути ліфт для транспортування пожежних підрозділів, особливі сходи, які будуть захищені від задимлення під час пожежі.

На эту тему: Одесса, жемчужина без моря. Часть 3: как встроить уникальный город в центр элеватора [7]

Неможливо спочатку зробити проект для 4-ри поверхівки, а потім її добудувати втричі вище, і при цьому залишити старий фундамент, малу кількість ліфтів, сходи, що не захищені від диму. Труби втричі меншого діаметру, слабкі насоси, відсутність достатньої кількості паркомісць у межах відведеної ділянки. Звичайно, раніше і в горбатий “Запорожець” примудрялися посадити 25 людей, замість визначених виробником 4. Але одна річ - челендж і передчасно поламаний “Запорожець”, а інша справа житло на 1000 квартир

Фото 2019 року, цифрами позначено: 1. Ділянка без кадастрового номеру та дозволів на будівництво, сьогодні ту частину озера засипано піском, збудовано багатоповерхівку та парковку, 2. Ділянка, де дозволено 4-ри поверхи, а збудовано по суті 11, 3. Вхід на станцію метро, 4. Садівничі кооперативи, 5. Південний міст та проспект М. Бажана

Забудовник, почавши з 4-х поверхів, далі застосував схему, до якої не готувалися розробники відкриті бази даних. Його намагалися схопити за руку, але не вийшло. Адже після дерегуляції галузі, не потрібно проходити безліч перевірок і можна не боятися контролерів.

Реформа містобудування мала спростити процес будівництва та збільшити швидкість проходження процедур. Так і сталося. Це дало багато квартир за низькими цінами. Але суспільству в цілому довелося сплачувати свою ціну - терпіти хаотичну забудову, знищення зелених зон, що робить місто загалом менш комфортним для життя.

Безсилі контролери, байдужість поліції і прокуратури та “правильні” суди

Отже реконструюємо коротко трюки: забудовник купив ділянку для садибної забудови, отримав містобудівні умови, зробив проект відповідно до умов та передав його в експертизу і зареєстрував декларацію про початок будівельних робіт у департаменті держархбудконтролю. Але ж яких робіт? На будівництво 4-ти поверхівки.

Будинки виросли вгору понад 4-ри поверхи. Саме в цей час департамент архітектурно-будівельного контролю намагався провести перевірку у присутності замовника та скасувати декларації про початок будробіт за виявлені порушення. Але закон забороняє проводити перевірку без присутності замовника будівництва, власника ділянки. Ну останній же не дурень, щоб ходити разом із первіряльниками.

Департамент направив запити у поліцію району, на національний рівень та у прокуратуру для сприяння у перевірці, допуску на об’єкт. Та правоохоронці усіх рівнів, як в рот води набрали. Жодної відповіді від них не кажучи про дії Депратамент не побачив.

ДЕРЕГУЛЯЦІЯ ДАЛА БАГАТО НОВИХ КВАРТИР ЗА ВІДНОСНО НИЗЬКИМИ ЦІНАМИ. АЛЕ СУСПІЛЬСТВУ В ЦІЛОМУ ДОВЕЛОСЯ СПЛАЧУВАТИ СВОЮ ЦІНУ - ТЕРПІТИ ХАОТИЧНУ ЗАБУДОВУ

Проте в зв'язку з виявленням порушення Департамент декларацію забудовника скасував. Останній звернувся до суду про поновлення дії декларацій. І суд першої інстанції задовольнив позов.

Станом на 2021 рік справа проходить касації у Верховному суді, а тим часом усі квартири, включно з зайвими поверхами продані у безліч приватних рук. Тому демонтувати шість проданих поверхів на сотні квартир буде дуже дорого, довго і це супроводжуватиметься мітингами власників. Тому шанси повернути законність знаходяться близько нуля.

На эту тему: Какими будут города будущего? [8]

Цікаво, що техніко-економічні показники, що додаються до декларації містили дані про менше ніж 300 квартир. Хоча очевидно, що у кожному під'їзді 10-12 переважно однокімнатних квартир, а під'їздів понад 10, поверхів також 10. Очевидно, що забудовник збудував понад 1000 квартир.

В електронній системі відсутні дані про будівництво офісів, приватних дитячого садка та школи. Адже для таких будівель має бути окрема земельна ділянка з цільовим призначенням "заклади освіти" та "адміністративні будівлі".

Клас наслідків СС1 застосовується до найпростіших будівель, для десятиповерхових багатофункціональних будинків має бути середній клас наслідків - СС2. Називати реконструкцією надбудови понад шести поверхів неправомірно.

Фокус із адресами

Постає питання - на яких підставах оформлені договори купівлі-продажу нелегально збудованих квартир? Як ця нерухомість змогла потрапити у реєстр нерухомого майна? Яким чином люди отримують газ, воду та каналізування? З ким заключили договори, якщо подати комунікації за законом можна тільки у введені в експлуатацію будинки?

Ще один фокус з кількістю будівельних адрес. Ділянок під будівництвом 3, а поштових адрес - 9, вул. Центральна, 19,21,21-A та вул. Малоземельна, 75,75-А, 75-Б, 75-В, 75-Г,75-Д. Окрім того, візуально все виглядає як один комплекс, а стоїть на ділянках, що належать різним власникам.

Тут можна хіба що припустити, що поштові адреси присвоювала районна адміністрація у час між апеляціями і касаціями що йдуть у судах. І ймовірно не на будинки, а на окремі під'їзди в будинках. Формально вони вважалися чотириповерховими, які власники вирішили відреконструювати і під час “ремонту” надбудували зайві, не передбачені дозволами і місцевою інфраструктурою, поверхами.

Поки контролери розгрібали головоломки з десятком адрес та кадастрових номерів земельних ділянок, двох юридичних власників, які то їх об’єднували, то змінювали межі, залишаючи на нові форми ділянок старі дозволи - нотаріуси реєструвати купівлі-продажі квартир. Номер квартири є, номер будинку є, а поверх - не важливо. Може їх було чотири, а можливо втричі більше.

Тим часом росли інші будівлі цього ЖК.

На эту тему: Столица правящих дикарей. Что не так с проектом генплана Киева [9]

Зайвий будинок

Апетит приходить під час будівництва. На ділянці, де ще у 2018 році була водойма з'явилася спочатку велика купа піску, зникли дерева. Потім паралельно почала будуватися бетонна набережна, фактично на середині водойми, а вивільнене місце зайняв будинок та парковка перед ним.

Під час будівництва там висіло оголошення, що водойма чиститься і споруджується парк. Але у 2019 році тут зробили пальове поле (основа під фундамент висотного будинку), у 2020 році збудували шестиповерхівку, заселили туди людей та у 2021 році почали надбудовувати над заселеним будинком ще 4-ри поверхи.

При перевірці дозволів виявилося, що на цей будинок є нова поштова адреса - Центральна 21-Б, яка раніше ніде не фігурувала у містобудівних умовах і обмеженнях і є вже десятою адресою для цього ЖК. Хоч у кадастровій карті під будинком відсутня земельна ділянка, та він уже стоїть там, де на карті зона прибережної захисної смуги, це грубе порушення Закону про містобудування не помітила жодна електронна автоматична система.

Річ у тім, що будинки ЖК Рив'єра хоч і будувалися на різних ділянках, але стіни їх щільно прилягають один до одного, створюючи ланцюг на кшталт зчеплених вагонів. Формально шматок “вагону-будинку” може своїм краєчком зачіпати сусідню ділянку.

Тобто зі 100% плями забудови - на 3% новобудова стоїть на ділянці, на яку є документи. А на 97% на неоформленій ділянці. Тому є шматочок “суші” з документами, на які можна формально послатися. Хоча спеціалісти держкомзему мають прилади для точного супутникового вимірювання меж ділянок, цю просту роботу не замовляють і не можуть виконати контролюючі органи.

 До усього безладу з документами і дозволами, надзвичайною щільністю забудови і кількістю нових мешканців додається і тарнспортний колапс на прилеглих територіях.

На эту тему: Как остановить транспортный коллапс в Киеве? [10]

Місто трісне по швах

Ділянки де зараз побудований цілий мікрорайон на понад тисячу мешканців, були від приватних садиб на пару десятків людей, отже фізично не могли вмістити і майже тисячу квартир, і всю необхідну інфраструктуру. Вузькі вулиці, які мали обслуговувати 20-30 людей з авто, обслуговують у тисячу разів більше. Слва Богу, поряд багато неосвоєних ділянок, часто без документів. На них виникають як стихійні безкоштовні, так і платні парковки. Але ми ж усі розуміємо, що це тимчасово.

Як зупинити вакханалію?

Що в цих умовах могли б зробити чиновники різного рівня?

- Поліція та прокуратура мала б сприяти Департаменту архбудконтролю (ДАБК) зупинити будівництво шестиповерхового будинку на замозахопленій ділянці, а не самоусунутися та ігнорувати запити ДАБК.

- Чиновники Мінюсту, посилаючись на висновки і приписи ДАБК скасувати реєстрацію прав власності на нерухоме майно, що збудовано з порушеннями та не введене в експлуатацію належним чином,

- Чиновники райдержадміністрації скасувати надання поштової адреси, довести що через порушення правил використання земельних ділянок порушується життєдіяльність міста - перевантажені комунікації. Від дороги в кількагодинних корках, стихійному паркуванні, до забитої каналізації, та проблем з електропостачанням.

В свою чергу Департамент містобудування та архітектури не ініціює розробку проектної документації на розширення вулично-дорожньої мережі поряд з такою потужною забудовою, розробку детального плану території. Затверджений Генеральний план міста до 2020 року вичерпав свою актуальність навіть у назві. Інженерні мережі, так само як і вулиці - перевантажені, вузькі і тісні, як штанці з молодшого брата.

Але, попри очевидність порушень закону і можливість довести це через відкриті дані - ймовірно Рив'єра добудує цей відносно крихітний комплекс та продовжить кепкувати зі здорового глузду і далі. Поряд закладено ще три гігантських котловани, без жодних паспортів та документації почато будівництво ще більших і потужніших споруд типу “багатофункційного церковно-житлово-торгівельно-розважального комплексу Храм”

Вади закладено на етапі, коли система не ідентифікує як порушення, достатньо очевидні речі – будівництво на самозахоплення території. Адже його легко побачити після порівняння космічного знімку на якій видно новобудову, з кадастровою картою, де відсутня сформована земельна ділянка.

Можна припустити, що в разі коли система не може відрізнити 10 поверхів забудови від 4, то там присутній людський фактор.

Але загалом вся ця історія показує, що жодна диджіталізація і дерегуляція не зробить наше життя кращим, поки державні інституції працюватимуть тяп-ляп, а суди прикриватимуть різного роду шахраїв.

Щоб це змінити, потрібно відбирати на держслужбу найкращих, платити їм на рівні комерційних фірм, нарешті реформувати поліцію і продовжити зупинену Зеленським реформу судів.

І тоді з часом рік за роком компанії, котрі звикли працювати так, як описано в статті покинуть ринок, а незаконних будівель ставатиме все менше і менше.

—

Олег Гречух [11],  опубликовано в издании TEXTY.org.ua [2]

---

На эту тему:

• Почему в Киеве столько пыли. И чем она так вредна (инфографика) [12]
• В немецких городах поколения IPhone бросает автомобили [13]
• Город будущего: автомобили вне закона [14]
• Город-сад-огород: глобально зеленый Хельсинки [15]
• Стоп, машина. 12 крупных городов, где будут запрещены автомобили [16]