Бетонный «Світлопарк». Квартиры «почти на Печерске», но между ТЭЦ и цементным заводом

Версия для печати

Это тот случай, когда спрос затмевает глаза, а все проблемы откладываются на потом. Вероятно, даже не реклама играет ключевую роль в продажах, когда яркие красные, желтые и синие небоскребы строят рядом с Обуховской трассой в Киеве.

Каждый час тысячи машин проезжает мимо, а среди них и потенциальные покупатели жилья «почти на Печерске (правительственный квартал)», - как говорит реклама. Издание "Тексты" продолжает  цикл о современной застройке столицы и Украины, предыдущие статьи читайте здесь:

• Гетто Киев: как жить не надо
• Сельские небоскребы - гетто для украинцев

Жилой комплекс SvitloPark в промзоне - это один из ярких примеров того, как сегодня строительство регулируется не законами и строительными нормами, а «хотелками» покупателей и маркетинговой ответом продавцов/застройщиков.

Берем в руки калькулятор - на одной площадке размером 14 * 35 м и площадью 500 м2 помещается или наземный паркинг на 28 машин, или 330 квартир. В продаже почти нет одно- и двухкомнатных квартир небольшого размера, позже расскажем, почему. Свободно продаются только большие квартиры. Итак, чисто гипотетически, если повезет, можно найти у перекупщиков квартиру 55 м2 за 1,7 млн грн. Конечно, не готовую к заселению. На эти уйдет минимум год ожидания и затраты на ремонт.

Поэтому за 500 м2 участка застройщик может получить или выручку от продажи квартир - более 500 млн грн, или отдать владельцам этого жилья 28 мест для стоянки их авто, вложив свои средства в покупку земли, асфальтирование. Очевидно, что никакой логики в этом нет, и любой коммерческий заказчик хочет продать квартиры, а покупатель приобрести их относительно дешево и быстро дождаться заселения, а не через несколько лет неуверенности.

Если, по логике покупателя, застройщик должен обеспечить его квартиру паркоместами (так как машина - это средство передвижения на работу и к удаленной инфраструктуре), то закон не обязывает это делать бесплатно. Для размещения 330 машин на бесплатном наземном паркинге рядом с домом на 330 квартир нужен участок размером с футбольное поле. Это при условии, что там будет маленький клочок травы и детская площадка. Но закон говорит, что для подобного вида жилых домов вне центральной части городов достаточно обеспечить гостевую стоянку на 15 машин, а все остальные - в платный подземный или надземный многоуровневый паркинг, не обязательно прямо возле дома.

Понимая, что чудес не бывает, так же как нет больших участков для жилой застройки недалеко от метро и «почти на Печерске», застройщик прибегает к многоходовкам. Во времена мэра Черновецкого, в 2007 году, Киевсовет передал почти 22 га земли для строительства офисов, предприятий торговли. По генеральному плану Киева - в то время это зеленая зона.

Буфер между хранилищем мазута для ТЭЦ №5, цементным заводом, строительной промзоной, гаражным кооперативом и региональным заказником местного значения «Лысая гора», на расстоянии одного километра от станции метро «Выдубичи», вдоль трассы из Обухова, пригородной зоны Киева.

Водоем слева на фото - это сбросной канал, в него сбрасывает охлаждающую воду ТЭЦ-5, в правом углу фотографии у трассы - цементный завод. Сейчас этого зеленого оазиса больше не существует. Здесь строится плотный жилой район на десятки тысяч жителей

Так бывает только в сказках, но кто не верит в чудеса - идет прямо в Министерство регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины и получает от него письмо. Эта волшебная бумажка отменяет строительные нормы, делает чудодейственные исключения для правильных застройщиков. Точно таким письмом Минрегиона в 2015 году было сделано очередное градостроительное чудо - застройщику разрешили строить не только гостинично-офисный комплекс, как отмечалось в решении Киевсовета. Если люди хотят покупать жилье, то почему не пойти им навстречу и не согласовать строительство 17 тыс. квартир?

Конечно, этого не было в генплане города, а следовательно, при строительстве городского водопровода и очистных сооружений не планировалось, что 30 тыс. новых жителей захотят пить, мыться и ходить в туалет. Для сравнения: в двухкомнатной квартире вам вдруг понадобилось поставить 100 дополнительных унитазов, умывальников и душей, добавить 1500 розеток - физически это сделать невозможно. Это у вас нереально, а в городской инфраструктуре, которая давно не обновлялась - все реально.

На эту тему: «Город-губка»: что делают в Берлине, чтобы ливни не залили город

Наверное, у множества специалистов, которые рассчитывали толщину труб и мощность трансформаторов и насосов - волосы дыбом встают, но министерство сказало, что надо, значит надо. Хорошо, что городской коллектор, который перекачивает все канализационные стоки Киева через Днепр в Бортническую станцию, находится прямо под участком «Світлопарка». Это значительно облегчает присоединение к канализации после определенных финансовых вложений застройщика в водоканал Киева.

Если вам кажется, что на фото завален горизонт или верхние 13 этажей сдвинулись относительно нижних 13-ти и словно падают на крошечную детскую площадку - это иллюзия. Это просто такая архитектурная фишка, чтобы увеличить клаустрофобию и скорость ветра между домами. Ветер хорошо развеивает испарения от труб ТЭЦ, и воздух на детской площадке значительно чище, чем смог на уровне верхних этажей

Еще были когда-то специалисты, которые рассчитывали общественный транспорт, планировали размеры школ и детских садов, больниц и поликлиник, а город их строил и обслуживал. Но, поскольку 22 га коммунальной земли переданы застройщику для строительства жилья за счет инвесторов, то отдельные земельные участки для школ, поликлиник или детских садов там не предусмотрены. Возможно, их могли бы запланировать, если бы на эту территорию утвердили новый генплан и рассчитали и юридически закрепили права на учреждения инфраструктуры.

Но кто же о таком сейчас спрашивает? Конечно, в случае заселения комплекса на 17 000 квартир, даже без теории вероятностей, появятся около 4000 школьников разного возраста и 1300 дошкольников. Этот спрос будут удовлетворять только частные учебные заведения, часто в неприспособленных согласно официальным требованиям помещениях.

Застройщику также письмом Минрегиона разрешено исключить малометражные однокомнатные квартиры из нормативного расчета потребностей в школьных местах. Смартквартиры остались без внимания инфраструктуры, хотя какое это имеет значение, когда такое внимание есть только на бумаге и ничего общего с реальностью не имеет.

По состоянию на весну 2021 года, за четвертый год строительства построено почти шесть небоскребов, но готовым к передаче покупателям обещает быть уже скоро только один из них. Конечно, школу или сад, или хотя бы продуктовый магазин здесь не найти

Логично возникает вопрос: так куда смотрела власть? Земля коммунальной собственности, выведенная ею из зеленой зоны и переданная частному застройщику под застройку офисами и гостиницами сплошным жильем, вдруг входит в город, добавляя невероятное нагрузки на еще советскую инфраструктуру. Чиновники даже написали в градостроительных условиях и ограничениях, наряду с числом в 17 тыс. квартир, что ввод в эксплуатацию жилой части предстоит совместно с объектами социальной инфраструктуры. Увы, на сегодняшний день продано множество из почти 2000 квартир, инвесторы переминаются с ноги на ногу - так когда же уже заселяться (там голые стены в квартирах, без штукатурки), а инфраструктуру и не начинали строить.

Примечательно и благословение от чиновников - 170 гостевых машиномест на 17 тыс. квартир, или 1% от общего количества. То есть если вы психанули, что от квартиры уже почти дадут ключи, а продуктового магазина нет рядом, и подогнали к дому собственное авто для поездок за шампанским, то вам надо будет побороться за место на стоянке.

Шанс у вас больше в самом начале, в конце возведения комплекса он вырастет как 1:100, поэтому надо торопиться. Более сознательным было бы решение сразу планировать покупку машиноместа в подземном паркинге. Но и здесь надо спешить - ведь, во-первых, он в планах очень маленький, а во-вторых, его еще не скоро построят и введут в эксплуатацию.

На эту тему: "Мой район превратился в гетто": что не так со спальными районами Киева

Но как же без лайфхака? Киевляне и гости города давно паркуются на магистралях. Потому что больше негде.

Этот лайфхак неизбежно народ применит и рядом с ЖК SvitloPark - здесь продолжение транзитной магистрали через Днепр и дорога чиновников домой, на Конча-Заспу. Но если выдали документы на застройку, а с местами для парковки и инфраструктурой ситуация не очень, то почему бы не запарковаться на транзите? Таким образом образовать еще один затор. Практика показывает, что город не пытается решить проблему пробок путем развития рабочих мест вне центра, созданием быстрого и удобного общественного транспорта. Напротив, город считает, что надо больше пространства для частных авто. Даром, что мировая практика показывает, что это неэффективный путь развития.

Мой знакомый, Виктор, родом из Кагарлыка под Киевом, вложил деньги в квартиру в «Світлопарку». Много лет работает на столичных «Выдубичах». Здесь мощная строительная индустрия: гигантские заводы железобетонных изделий, керамической плитки, транспортные предприятия, ТЭЦ, склады и металлобазы. Виктора не интересует, что много лет назад в генеральный план город заложили решение, что к 2020 году начнет активно освобождать эту промзону от заводов и развивать здесь правительственный центр, офисы. Сейчас уже 2021-й, заводы работают, никто их не выселил в область.

Может было бы и хорошо, если бы промышленные гиганты начали смещаться дальше, приблизившись к людям, которые на них работают. Но кроме рабочей силы с периферии, заводы также нуждаются в инфраструктуре. Сейчас для них есть и речной причал для выгрузки песка, и железнодорожные пути для движения вагонов с металлом и щебнем, и ТЭЦ, которая дает энергию, и перекресток магистралей глобального значения. В Киевской области для этих промышленных гигантов нет нужных мест.

Поэтому решение Виктора было сложным, но объективным, исходя из ситуации. Жилье нужно, а привычка много ездить в транспорте и стоять в пробках сформировалась годами. Потому что жилье в 70 км от Киева, а хорошо оплачиваемая работа здесь, возле метро «Выдубичи». Рядом ничего альтернативного не строится. Терпение к неудобствам и бардаку на дорогах и улице также присутствует - без него не ездил бы годами в Киев.

Вероятно, так считает и большинство покупателей квартир в «Світлопарку».

Знающие люди хорошо понимают, как найти дефицитную квартиру в новостройке. Оказывается, дефицит на ликвидные квартиры площадью от 30 до 60 м2 создается бартерными схемами. Застройщику на начальных стадиях нужно много стройматериалов по низкой цене. Производители и поставщики бетона, арматуры, стеновых, отделочных материалов могут продавать материалы застройщику, а могут и по бартерным схемам получать не живые деньги за товар, а право на выкуп квартир в новостройке после ввода в эксплуатацию.

Таким образом, на начальных этапах сразу создается большой круг заинтересованных лиц - еще непостроенные квартиры отдают дешевле рыночной цены за также дешевле, чем на рынке, материалы. Производитель немного подождет и сможет перепродать свое право на квартиру по более высокой цене, заработав намного больше, чем если бы продал материалы сразу или положил замороженные деньги на депозит в банке.

О продаже переуступки прав на квартиры в новостройках можно найти множество объявлений в интернете. Но и здесь не стоит торопиться, ведь наряду с относительно добросовестными предложениями могут быть и мошенничества.

Тернистый путь надо пройти не только, чтобы заработать деньги на квартиру, но и чтобы получить ее в реальности. Этот вызов столь серьезен для многих, вопрос слабой инфраструктуры отходит на третий план.

Дорожка для сильных мам. Плитка на дорожке имеет грубую фаску, что во время движения маленьких колесиков детской коляски создает большой вызов. Жаль, что большинство колясок делают в Китае. Они не рассчитаны на такие нагрузки украинскими реалиями

Условную близость «Світлопарка» от метро «Выдубичи» сложно преодолеть пешком. Помня о пробках на дорогах, застройщик сделал дорожку шириною уже расстояния между колеса легкового автомобиля, снизил обочины и засыпал их мягким черноземом. Поэтому дорожный затор пешеходной дорожки не объедешь, и это, безусловно, хитрый план по защите прав пешехода. Но так не везде, а только на несколько метров. Далее нужно преодолеть узкие и грязные тротуары, не оборудованные даже зеброй пешеходные переходы через четыре полосы движения. Велосипедная дорожка отсутствует. Город не требовал это от застройщика, а тот и не напрягался.

Дорога от метро проходит под железнодорожными и автомобильными мостами, и чтобы заехать в комплекс на машине, надо либо ехать до перекрестка за несколько километров, где можно пересечь магистраль под мостом, или возвращаться назаде, перед метро «Выдубичи», и узкими перегруженными дорогами рядом с бетоносмесителями и заводами прорываться к желанному гнездышку.

Автостанция «Выдубичи» тесно связана с одноименными железнодорожной станцией и станцией метро. Здесь можно сесть на железнодорожный экспресс в аэропорт «Борисполь». По международным меркам, это уникальный транспортно-пересадочный узел. Однако подойти туда пешком почти нереально, если вы не готовы ходить по рельсам и узким щелям между бетонными заборами.

Жилой комплекс окружен забором. Последний отделяет эту территорию от хищной окружающей среды, а ни один горожанин за пределами комплекса не воспользуется ни детской площадкой (их и так мало), ни тенью деревца (их еще меньше). Зато бизнес, который будет работать на первых этажах домов, будет испытывать дефицит клиентов, ведь будет вынужден обслуживать только своих - тех, кто имеет пропуск во двор.

Неплохое решение, когда улица и вход в дом не имеют ступеней и пандусов. Это удобно для всех. Снег, вода, которые по советским нормам можно было побороть только минимум тремя ступеньками на входе, сегодня побеждается лотком с решеткой для дренажа и небольшим уклоном мощения от входа к лотку. Но, похоже, здесь поработал хитрый диверсант, который влепил стеклянную крышку над приямком на уровне ног. Кусок плоского прозрачного стекла прямым углом торчит на пешеходной дорожке. Уже давно есть технологии, которые позволяют накрыть приямок в один уровень с тротуаром. Уже скоро и к нам такое докатится.

На заднем плане товарняк (а что делать, если жилье рядом с железной дорогой), здесь каждый час проезжают по 50-60 вагонов. Тук-тук-тук, - стучат колеса. Общаться по телефону на улице не получится - разве что у вас хороший громкоговоритель. Более того - вверху глиссада аэропорта Жуляны, и самолеты пролетают довольно громко.

На эту тему: Топ-5 розумних міст світу вказали дослідники

Если вам кажется, что это деревья вверх корнями посадили - это очередная иллюзия. Это такие декоративные приемы, чтобы сформировать низкую крону. Все равно шансов вырасти выше домов, как это бывает в старых районах - здесь нет. Разве что изобрели какие-то деревья-великаны?

Внутренний двор комплекса SvitloPark. Сюда нет возможности заехать на авто, поэтому и схема, которая была в начале статьи - сплошной паркинг вокруг домов, чтобы все имели место для авто под окном - отменяется. Есть шанс дождаться зеленого газона, дорожек среди деревьев и скамеек в тени домов (потому что деревья так высоко не растут). Но где же парковаться? Вероятно, все-таки придется на трассе.

На эту тему: Жизнь в городе делает нас несчастными. Как с этим борются в Глазго

Немного красно в глазах? Зато дом хорошо видно за километр. Когда вы в квартире - можно зашторить окна, и будет уже не так красно.

Станция метро - под мостами на транспортной развязке, вверху справа на фото. Еще в 1980-х годах в лучших советских традициях думали о промышленности и игнорировали исторические особенности города и комфорт людей. Слева внизу на фото - уникальный Лысогорский форт - памятник архитектуры XIX века, ландшафтный заказник. Нет ни одной обустроенной пешеходной дороги ни от метро, ни от электрички, ни от автостанции.

Вверху по центру на фото - ботанический сад им. Гришко, место паломничества киевлян во время цветения сирени. Никакой пешеходной дорожки между ним и транспортно-пересадочным узлом здесь нет и никогда не планировалось. Отсутствует также пешеходный переход через шестиполосную магистраль на Обухов и киевскую кольцевую.

На эту тему: История глобализации

Гаражные кооперативы расположились вдоль древней реки Лыбидь (протекает под дорогой, поперек фото). В советское время городские чиновники сумели захламить эту ценную территорию, а сейчас сделать из нее украшение не хватает то ли фантазии и ума, то ли денег. В любом случае здесь сейчас строят только жилье. Возможно, в будущем эти разрозненные куски уникального природно-исторического ландшафта будут склеены качественной инфраструктурой, а городская власть наконец начнет работать на повышение качества жизни в Киеве.

—

Олег Гречух,  опубликовано в издании  ТЕКСТИ

На эту тему:

• Пить или не пить воду из-под крана: украинская реальность
• Город-сад-огород: глобально зеленый Хельсинки
• Гетто Киев: как жить не надо
• Місце для бізнесу: як зростали міста в Україні: лідери та аутсайдери
• Хрущёвка по-американски