Земля как товар: накануне большого “перелома”: чего ждать от приватизации земли

Версия для печати

Мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения стал как бы  указателем единого верного пути развития аграрного сектора Украины и эталоном реализации прав собственности на землю украинским селянством.

И это игнорируя статью 41 Конституции Украины, которая предоставила право каждому гражданину владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью.  Мораторий стал уже неотъемлемым атрибутом земельных отношений в Украине, пишет газета День.

В течение 19 лет, после введения моратория, не стихают дискуссии по вопросам концептуальных принципов формирования обращения земель сельскохозяйственного назначения. Участие в обсуждениях законопроектов «Об обращении земель сельскохозяйственного назначения» подтвердило, что одним из факторов, влияющих на рост общественной напряженности является неосведомленность значительного числа владельцев земельных долей (паев), руководителей сельскохозяйственных предприятий, фермеров, владельцев личных селянских хозяйств и чиновников областного и районного уровня относительно состояния законотворческой деятельности органов исполнительной власти по вопросам формирования обращения земель.

Свидетельством тому проведены социологические исследования проекта USAID АгроИнвест от 31 июля 2017 года. В результате исследований оказалось, что только 16,6% владельцев земельных долей (паев) имеют определенные знания по этим вопросам, а только 6% граждан пыталось самостоятельно проработать законодательство. Исследование дали парадоксальные результаты: 2/3 гражданина против отмены моратория и в то же время 1/2 — за возможность продажи своей земли.

Отсутствие соответствующей осведомленности граждан относительно законодательных инициатив правительства и органов исполнительной власти относительно разработки законопроектов об обороте земель сельскохозяйственного назначения, опыта формирования и состояния функционирования рынка земель сельскохозяйственного назначения в развитых странах Европы и мира является источником вдохновения некоторых партий и общественных организаций для усиления политизирования вопроса и распространения разных мифов об угрозах ввода обращения земель сельскохозяйственного назначения.

В тему: Черное золото. Почему аграрии зарабатывают все больше, а «село гине»

Тем временем, по данным результатов опроса готовности населения к земельной реформе, проведенным учеными «Института аграрной экономики» Национальной академии аграрных наук Украины (НААН), 74,8 % респондентов поддерживают открытие рынка земель при определенных условиях (Диаграмма).

Осуществить продажу своего земельного пая желает 10,4% респондентов, а купить, соответственно, 48,5%.

Наряду с активизацией «борьбы за украинскую землю»  активно развивается лишь теневой рынок сельскохозяйственных земель. По данным НАБУ из-за коррупции в земельной сфере государство понесло ущерб на сумму более 450 млн гривен из-за потери только более 7 тысяч гектаров из 25 уголовных производств.

Это является результатом «борьбы за украинскую землю»? Эта борьба продолжается почти 19 лет. И конца-края ей не видно, видно только ее результаты.

А результаты следующие. В стране ухудшилось демографическое положение. За период 2000-2018 гг. численность населения в Украине уменьшилась на 6,6 млн человек или на 13,5 %. В то время как в США за аналогичный период количество населения увеличилось на 46,6 млн чел., Канаде, соответственно, на 6,4 млн чел., Франции — 5,9 млн чел., Великобритании — 7,0 млн чел., Италии — 2,9 млн. чел., Испании — 5,4 млн человек.

Даже в странах бывшего социалистического лагеря демографическое положение не столь катастрофическое, как в Украине. В Польше за аналогичный период количество населения увеличилось на 100 тыс. человек. В Венгрии количество населения уменьшилось на 500 тыс. чел. или на 4,9 %, в Болгарии — на 1 млн. чел. или на 12,5%.

Значительный процент в уменьшении общего числа населения имеет сельское население. В течение этого времени навсегда исчезло 273 сельских населенных пункты или в среднем исчезало 15 населенных пунктов ежегодно. Сельское население за это время уменьшилось почти на 3 миллиона человек, из них умерли около 2 миллиона человек или в среднем 117 тысяч человек умирало ежегодно.

Два миллиона граждан или треть от общего количества граждан, которые приобрели право на земельную долю (пай) считали себя владельцами земельных участков, а в результате так и не дождались возможности свободно распорядиться своей собственностью, потому что «не были готовы» к самостоятельному распоряжению своим имуществом.

В тему: Новая экономика Украины

Средняя ожидаемая продолжительность жизни при рождении в сельской местности в 2017 году составила 70,59 лет. На сегодняшний в сельской местности проживает 2273,5 тыс. человек в возрасте 65 лет и старше. Интересно, сколько из них дождется возможности распоряжаться своей землей.

В 2018 году численность безработных на селе составила 515,5 тысяч человек или 9,2 процента от общего количества экономически активного населения в возрасте 15-70 лет в сельской местности.

За период формирования рыночных отношений в сельском хозяйстве функционирует соответствующая производственная инфраструктура.

На конец 2017 года в аграрном секторе функционировало 45558 субъектов хозяйственной деятельности. Наибольшее развитие приобрели фермерские хозяйства. Общее их число составило 34137 единиц или 74,9 % от общего количества сельскохозяйственных предприятий, из них 10602 единиц или 31,0 % хозяйств имели 20,0-50,0 гектаров сельскохозяйственных угодий, 4939 единиц (14,5 %) имели, соответственно, 100,0-500,0 гектаров, 4154 (12,2 %) - 100,0-500,0 гектаров, 3635 (10,6 %) - 10,1-20,0 гектаров и пр.

В течение 2000-2017 гг. продукция сельского хозяйства фермерских хозяйств выросла с 3125,2 млн грн до 21743,1 млн грн или в 7 раз.

Значительным производственным потенциалом производства сельскохозяйственной продукции  являются хозяйства населения. Однако в 2017 году их насчитывалось 15,0 млн единиц, что на 2,1 млн единиц меньше против уровня 2009 года.

Хозяйствами населения за 2017 год произвдено продукции сельского хозяйства на общую сумму 108621,8 млн грн, что превышает уровень произведенной продукции фермерскими хозяйствами в 5 раз, в том числе продукции растениеводства в 3,5 раза, животноводства — почти в 27 раз.

Демографическое положение на селе и общемировая тенденция уменьшения сельского населения заставляет уже сегодня активизировать проведение мер по поддержке развития фермерского хозяйства, малого и среднего агробизнеса.

Уровень урбанизации населения в Украине за период 2000-2015 год вырос на 1,8% и составил 69,1% (Таблица 1).

Немалый потенциал в обеспечении сельскохозяйственной продукцией населения и улучшением инфраструктуры аграрного сектора экономики имеет сельскохозяйственная кооперация.

При действии моратория владельцы земельных участков сельскохозяйственного назначения для ведения товарного сельскохозяйственного производства и земельных долей (паев) стали практически «владельцами» земли на условиях постоянного пользования, что тормозит в определенной степени развитие структурной трансформации аграрного сектора и улучшение использования земель, их капитализацию.

Тем временем, отечественный исторический опыт реформирования аграрного сектора в период Столыпинской реформы свидетельствует об эффективности функционирования земли в качестве товара в условиях рыночных отношений.

За период 1906—1916 гг.  оживилось организационно хозяйственные отношения, что отразилось на  развитии сельской кооперации.

В течение 1902—1915 гг. количество сельскохозяйственных кооперативов выросли более чем в пять раз с 257 единиц до 1500 единиц, из которых около 1000 единиц были кредитно-кооперативные, остальные — животноводческие. Значительную финансовую поддержку осуществил Крестьянский поземельный банк, который в течение 1906—1916 гг. продал украинским селянам 596,4 тыс. десятин земли, преимущественно помещицкой.

Крестьянский поземельный банк выдавал кредиты под 7,5 — 8,5 % годовых. За период 1896—1914 гг. цены за десятину земли выросли с 49 руб. до 136 руб. за десятину или почти втрое.

В течение 1907-1915 гг. в собственность землю на Правобережье закрепили 48% селян, на Юге — 42%, на Левобережье — 16,5%. В 1916 г. в Украине было создано 440 тыс. хуторов.

А на сегодняшний день отсутствие реального рачительного владельца сельскохозяйственных земель привело к снижению плодородия почв и ухудшению их агроэкологического состояния.

По данным Н. И. Паляничко, начальник отдела координации научных исследований, Национальной академии аграрных наук Украины в аграрном секторе страны нарушено экологически допустимое соотношение площадей сельскохозяйственных угодий, достигнута чрезмерная распаханность площадей сельськохозяйственных земель, что повлияло на увеличение площадей эрозийно опасных и эродированных сельскохозяйственных угодий до 15 млн гектаров, наблюдается систематическое повреждение ветровой эрозией около 6 млн гектаров земель, а водной 13,3 млн гектаров или 32% сельскохозяйственных угодий.

Как отмечает заведующий кафедрой экономики предприятия им. проф. И. Н. Романенко, доктор экономических наук, профессор С.М. Рогач Национального университета биоресурсов и природопользования Украины, недостаточное внесение минеральных и органических удобрений повлияло на ежегодное снижение гумуса в грунтах в пределах 0,5-0,6 тонн с гектара и усиление минерализации почв. В результате ежегодное недополучение сельскохозяйственной продукции на сумму около 3 млн тонн условного зерна.

За последние 20 лет содержимое гумуса уменьшилось на 22 %, что отразилось на потерях в разрезе государства на сумму 453,4 миллиардов гривен. В Украине за период 1990-2016 гг. значительно уменьшились площади грунтов с высоким содержанием гумуса с 36,9% до 3%.

В тему: Лише за ринковими цінами орендують лише 1% державних земель - експерт

Снижение плодородия почв, не рациональное использование земель отражается на производстве сельскохозяйственной продукции, цене на нее и в результате на ее потреблении гражданами (Таблица 2).

Значительным фактором в недостаточном потреблении продуктов питания гражданами является уровень потребительских цен. По данным Госкомстата в 2017 году уровень потребительских цен в Украине вырос на 14,4% против 2016 года. Это один из наивысших показателей среди некоторых стран мира.

В Азербайджане уровень потребительских цен вырос на 12,8%, Таджикистане — 11,5%, Турции — 11,1%.

В Израиле этот показатель составил 0,2%, Ирландии — 0,3%, Швейцарии и на Кипре — 0,5%, Польше — 2,1%, Словении — 1,4%, Румынии — 3,7%, США — 2,1%.

Индекс цен реализованной продукции сельского хозяйства сельскохозяйственными предприятиями в 2017 году вырос против предыдущего года на 11,5 %.

Продолжение моратория создает почву для функционирования квазирынка земель, значительного развития рыночных арендных отношений, особенно на сегменте рынка земель частной собственности.

Свидетельством тому является рейтинг областей Украины по нормативной денежной оценке и арендной ставке за пользование земельными участками и земельными долями (паями), выложенный на сайте AgroPolit.com. Горячая агрополитика от 5 июня 2019 года (Таблица. Рейтинг областей Украины по размеру арендной платы за земли государственной собственности и земельные доли (паи)).

Размер арендной платы за земельные участки государственной собственности в среднем в Украине превышает размер арендной платы за земельные доли (паи) в 2,2 раза. В ряде областей этот показатель колеблется в пределах 3,0 — 3,5 раза (Таблица 3).

В тему: Farming 4.0: как вскоре будет выглядеть агросектор Украины

Разница в уровне арендной платы за земли государственной и частной собственности вызвана предоставлением земель государственной собственности в аренду на конкурентных условиях путем проведения земельных торгов, что в определенной степени отвечает имеющемуся спросу и предложению на соответствующие земельные участки.

Достижение уровня арендной платы за земли частной собственности до уровня арендной платы за земли государственной собственности позволило бы увеличить бюджет арендодателей в общем на 34,5 млрд. гривен ежегодно или в среднем более чем на 2 тыс. гривен за гектар земельного участка, предоставленного в аренду.

Размер арендной платы на сегменте рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения государственной собственности за первое полугодие 2019 года составил в пределах 9,80-46,25% от нормативной денежной оценки.

Мораторий также оимеет негативное влияние на уровень ВВП страны. В результате действия моратория, по мнению главного экономиста Европейского банка реконструкции и развитию Сергея Гуриева, ВВП страны снижается приблизительно на один процент, а учитывая уровень ВВП страны в 2017 году, один процент составляет 29,8 млрд гривен.

Снятие моратория является насущной необходимостью для улучшения уровня земельных отношений. Внедрение свободного рынка земель создает определенные риски в плане возможного агроэкологического состояния земель при интенсивном их использовании, их защиты и охраны, возможной монополизации земель своими олигархами и иностранными компаниями, развития латифундий в наихудшем их виде, порабощения селян, обесценении земель и пр.

Опыт функционирования рыночных отношений в экономике развитых стран мира свидетельствует об отсутствии абсолютно свободного, нерегулированного рынка. Аналогичная ситуация и в сфере земельных отношений.

Поэтому, учитывая высокий градус общественной напряженности относительно вопросов внедрения обращения земель, законом необходимо обеспечить предотвращение монополизации и латифундизации земель, в наихудшем ее понятии, обесценение земельных участков и необходимо предусмотреть ограничения для выкупа земель иностранными физическими и юридическими лицами.

Законом также необходимо определить основные принципы государственной регуляторной политики обращения земель сельскохозяйственного назначения как базиса для реализации государством экономических механизмов регуляции обращения земель на первых этапах его развития.

К ним возможно отнести этапность внедрения рыночного обращения земельных участков, установления на первом этапе нижнего порога цен на земельные участки сельскохозяйственного назначения на уровне нормативной денежной оценки, проведение на начальных этапах формирования обращения земель экспертизы отчетов по экспертной денежной оценке земельных участков особенно ценных земель государственной собственности, ограничения максимальной предельной площади земельных участков, которые могут находиться в собственности одного лица.

Поэтапное внедрение рынка сельскохозяйственных земель позволит на первом этапе (пяти — семи лет) создать мотивацию частной инициативе хозяйств населения, то есть предоставить возможность выкупа физическим лицам-гражданам Украины земельных долей (паев) и земель государственной собственности предельной площадью 200 гектаров. Это позволит создать первичный рынок сельскохозяйственных земель, определить тенденции его развития, создать базу для прогнозирования формирования рынка, в определенной мере стабилизировать цены на них и процесс ценообразования и определить соответствующую государственную регуляторную политику в аграрной сфере экономики.

Следующий этап формирования обращения земель — этап формирования высокотоварных хозяйств путем продажи земель физическим и юридическим лицам Украины (фермерским хозяйствам, основанным гражданами Украины и созданным по украинскому законодательству). Предельную площадь для выкупа возможно определить, учитывая опыт формирования обращения земель на первом этапе, возможно, даже дифференцированно для соответствующих административно-территориальных единиц.

Указанные факторы позволят избежать на начальном этапе формирования обращения земель развития хаотического функционирования обращения соответствующих земель и позволит упорядочить его формирование.

Вопрос продажи сельскохозяйственных земель иностранцам возможно решать, учитывая опыт функционирования обращения земель в течение первого и нескольких лет второго этапа путем всенародного референдума. Это обусловливается требованиями статьи 13 Конституции Украины, которой определено, чтобы земля, ее недра, атмосферный воздух, водород и другие природные ресурсы, находящиеся в пределах территории Украины, природные ресурсы ее континентального шельфа, исключительной (морской) экономической зоны являются объектами права собственности Украинского народа.

В тему: «Земельный вопрос»: 16 лет болтовни

Вопрос создания Государственного земельного (ипотечного) банка, как оператора на рынке земель для обеспечения соответствующих условий по долгосрочному кредитованию субъектов хозяйственной деятельности  под залог земельных участков по умеренным кредитам, обеспечение ипотечного рефинансирования являются риторическим в организационной части. Эти функции могут выполнять как государственные, так и коммерческие банки негосударственной формы собственности.        

Для этого необходимо внести соответствующие изменения и дополнения к действующим законодательным актам, регулирующим банковскую и финансовую системы страны.

Привлекает внимание создание специализированного государственного учреждения по управлению государственными землями сельскохозяйственного и несельскохозяйственного назначения, что позволит обеспечить эффективное управление землями государственной собственности и земельными участками, которые будут выкуплены из частной собственности в случае продажи их владельцами этому учреждению и в банках, в случае некредитоспособности должников.

Об эффективности функционирования подобной институции свидетельствует опыт формирования обращения земель во Франции, Германии, Нидерландах, Венгрии и других странах.

Одновременно с принятием законопроекта об обращении земель необходимо законодательно урегулировать вопрос по финансированию и государственной поддержке малых и средних сельскохозяйственных предприятий при выкупе земельных участков, по предотвращению рейдерского захвата земельных участков, по улучшению  использования и охраны земель, прежде всего особо ценных земель.

Принятие Закона позволит обеспечить реализацию конституционных прав на землю государством, территориальными громадами и гражданами, создать соответствующую базу для улучшения структурной трансформации аграрного сектора и проведения консолидации земель.

Пора уже перейти от распространения мифов об угрозах обращения земель к внедрению цивилизованных земельных отношений как предпосылки европейского выбора страны.

—

Юрий Микитенко, эксперт по земельным вопросам;  опубликовано в издании  День

В тему:

• До 200 га на людину і 200 га на фермерство – Гройсман про принципи продажу землі
• Земля и запрет. Четыре схемы, по которым крестьяне и агрокомпании обходят мораторий
• Провал украинской власти: мораторий на продажу земли
• Деградация. Кто гробит украинский чернозем
• Экспансия. Как трансформирутся украинский АПК